Yashash uchun Toshkent tumanlari: narxlar, ijara va taklif boʻyicha taqqoslash

Toshkentda kvadrat metr Bektemir tumanida $1 000, Mirobod tumanida esa $1 823 turadi. Kvartirani ijaraga olish tuman medianasi boʻyicha oyiga $400 va $1 000 oraligʻida. Bu UyScan maʼlumotlari, 2026-yil 28-sentabr holatiga: 11 ta tumanni solishtirib, raqamlarga qarab qaysi tuman kimga mos kelishini koʻrsatamiz.

«Qaysi tumanda yashash yaxshi?» degan savolga hamma uchun bitta javob yoʻq, shuning uchun bu yerda «eng yaxshi tuman» degan baho ham yoʻq. Kimgadir metr narxi muhim, kimgadir ishxonaga yaqin ijara, kimgadir yangi binolar tanlovi. Har bir tumanga bir qator raqam beramiz, xulosani esa oʻz ehtiyojingizdan kelib chiqib oʻzingiz chiqarasiz.

Toshkent tumanlarida narxlar qanchalik farq qiladi?

Eng qimmat tumanda metr eng arzon tumandagidan 1,8 barobar qimmat: $1 823 va $1 000. Shahar boʻyicha mediana 1 m² uchun $1 400.

Metri eng arzon uchta tuman: Bektemir ($1 000), Sergeli ($1 018) va Uchtepa ($1 192). Eng qimmat uchtasi: Mirobod ($1 823), Yakkasaroy ($1 770) va Shayxontohur ($1 619). Xaritada qimmat metr markazda, arzoni chekkalarda toʻplangani koʻrinib turibdi, lekin chegara aniq emas: bir tuman ichidagi farq koʻpincha qoʻshni tumanlar orasidagi farqdan katta.

Metr narxi uch narsaga bogʻliq: tumanda yangi binolar qancha, ular qanchalik qimmat va eski uylar qanday ahvolda. Shuning uchun medianasi oʻxshash tumanlar ichidan butunlay boshqacha boʻlishi mumkin. Chilonzor va Yunusobod tumanlarini solishtiring: metr $1 385 va $1 378, sotuvdagi yangi binolar ulushi esa 16% va 45%. Tumanlar, xonalar soni va bozor turi boʻyicha barcha narxlar kvadrat metr narxlari sahifasida, oylik batafsil tahlil esa «Toshkentda kvartira qancha turadi» maqolasida.

Qaysi tumanda kvartira sotib olish, qaysi tumanda ijaraga olish arzonroq?

Sotib olish eng arzon Bektemir tumanida: metr $1 000. Ijaraga olish eng arzon Bektemir tumanida: mediana oyiga $400, shahar boʻyicha esa $750, yaʼni Markaziy bank kursi boʻyicha 8 869 050 soʻm. Chekka tumanlar nega arzonroq va u yerda tanlov qanday, Toshkentning eng arzon tumanlari haqidagi maqolada yozilgan.

Tumanlar orasida ijaradagi farq sotib olishdagidan kattaroq: eng qimmat tumanda ijara medianasi eng arzon tumandagidan 2,5 barobar (UyScan maʼlumotlari, 26.09.2026, eʼlonlar: 19 687) yuqori, sotib olishda metr narxi esa 1,8 barobar farq qiladi. Farqning bir qismi kvartiralarning oʻziga bogʻliq, chunki markazda kattaroq kvartiralar ijaraga beriladi: ijaradagi kvartiralar maydonining medianasi Mirobod tumanida 75 m², Bektemir tumanida 56 m².

Solishtirish uchun ijara bozori katta va narxlari har xil boʻlgan toʻrtta tuman:

UyScan maʼlumotlari: sotuv 28.09.2026, ijara 28.09.2026 holatiga, medianalar. Hisobga olingan sotuvdagi kvartiralar: 28 842, ijara eʼlonlari: 19 861.

Kvartira narxi medianasini yillik ijara medianasiga boʻlsak, shahar boʻyicha 10 yil (UyScan maʼlumotlari, 26.09.2026, eʼlonlar: 48 589) chiqadi: kvartira narxi taxminan shuncha yillik ijara haqiga teng. Tumanlar orasida bu muddat eng qisqa Yunusobod tumanida: 10,3 yil (UyScan maʼlumotlari, 26.09.2026, eʼlonlar: 7 242), eng uzuni Uchtepa tumanida: 12,5 yil (UyScan maʼlumotlari, 26.09.2026, eʼlonlar: 889). Markaziy tumanlarda va Yunusobodda ijara kvartira narxiga nisbatan yuqoriroq, Sergeli, Bektemir va Uchtepada pastroq. Bu taxminiy moʻljal: sotuvdagi va ijaradagi kvartiralar har xil, eʼlondagi narx esa bitim narxi emas. Tumanlar va xonalar boʻyicha barcha ijara narxlari ijara narxlari sahifasida.

Qaysi tumanda kvartira tanlovi koʻproq?

Sotuvdagi kvartiralar eng koʻp Mirzo Ulugʻbek tumanida: 5 107 ta. Ijara eʼlonlari eng koʻp Mirobod tumanida: 3 405 ta.

Tumanlarda sotuv va ijara bozori har xil tuzilgan. Mirobod tumanida ijara eʼlonlari soni sotuvdagi kvartiralar soniga nisbatan koʻproq: 3 405 va 2 116. Sergeli tumanida aksincha: sotuvda 2 494 ta kvartira, ijarada 800 ta eʼlon. Ijaraga olmoqchi boʻlganlar markazda koʻproq variant topadi, arzonroq sotib olmoqchi boʻlganlar esa Sergeli va Yashnobodda. Bu haqda quyida.

Eʼlon beruvchilar ham har xil. Sergeli tumanida ijara eʼlonlarining 24% qismini uy egalari oʻzi joylaydi, Mirobod tumanida esa atigi 4%, shahar boʻyicha 8%. Markazda ijara deyarli toʻliq agentliklar va maklerlar orqali oʻtadi, shuning uchun ularning shartlarini kvartirani koʻrishga borishdan oldin kelishib oling.

Tanlov eng kam Bektemir tumanida: sotuvda atigi 417 ta kvartira. Eʼlonlar kam boʻlsa, yangisini oʻtkazib yuborish oson. Ularni UyScan boti orqali kuzatish qulay: u har kuni ertalab tuman, byudjet va xonalar soni boʻyicha yangi variantlarni yuboradi.

Qaysi tumanlarda novostroyka koʻp, qaysilarida eski uylar?

Yangi binolar (novostroykalar) ulushi eng yuqori Yakkasaroy tumanida: sotuvdagi kvartiralarning 67% qismi. Eng pasti Chilonzor tumanida: 16%, shahar boʻyicha 48%.

Chilonzor va Uchtepa tumanlarida asosan ikkilamchi bozordagi kvartiralar sotiladi: yangi binolar 16% va 31%. Yashnobod va Yakkasaroy tumanlarida aksincha, asosan yangi uylar: 62% va 67%.

Ulushdan koʻra muhimrogʻi, bitta tuman ichida yangi bino ikkilamchi bozordan qanchalik qimmat. Shayxontohur tumanida yangi binoda metr $3 091, ikkilamchi bozorda $1 319: qimmat yangi uylar tuman medianasini yuqoriga tortadi, eski uylar esa u yerda oʻrta tumanlardagi narxda turadi. Sergeli tumanida farq kichik: $1 062 va $975. Barcha tumanlar boʻyicha bu farq «Yangi bino yoki ikkilamchi bozor» maqolasida koʻrib chiqilgan.

Byudjetga qarab qaysi tumanda yashash yaxshi?

$50 000 byudjet bilan oʻrtacha hisobda eng katta maydon Bektemir tumanida chiqadi: 50 m², eng kichigi Mirobod tumanida: 27,4 m². Narxi shu summadan oshmaydigan kvartiralar eng koʻp Sergeli tumanida: 535 ta, shahar boʻyicha jami 2 452 ta, ular alohida sahifada yigʻilgan.

Quyida har bir tuman bir qatorda: sotib olishdagi metr medianasi, oylik ijara medianasi va sotuvdagi kvartiralar soni. Tumanlar metr narxi boʻyicha guruhlangan.

Bozorning quyi qismi

Bektemir. Metr $1 000, ijara $400, sotuvda 417 ta kvartira. Raqamlarga koʻra, byudjeti birinchi oʻrinda turgan va kutishga vaqti borlarga mos: narxlar past, lekin tanlov tor. Ijara eʼlonlarining 43% qismini uy egalari oʻzi joylaydi, maklersiz kelishish mumkin. Sotuv, ijara.

Sergeli. Metr $1 018, ijara $450, sotuvda 2 494 ta kvartira. Narxlar Bektemirnikiga yaqin, sotuvdagi kvartiralar esa ancha koʻp. $50 000 doirasida birinchi kvartira izlayotganlarga va ikkilamchi bozordan unchalik qimmat boʻlmagan yangi uy istaganlarga mos. Yer usti Sergeli metro liniyasi 2020-yil 26-dekabrdan beri (spot.uz, 27.09.2026) ishlaydi. Tumandagi yangi binolar alohida koʻrib chiqilgan: «Sergelida novostroyka». Sotuv, ijara.

Olmazor. Metr $1 197, ijara $600, sotuvda 1 856 ta kvartira. Sotib olishda ham, ijarada ham shahar medianasidan arzon, tanlov oʻrtacha. Yangi binolar 41%, qolgani ikkilamchi bozor. Ijara.

Uchtepa. Metr $1 192, ijara $500, sotuvda 737 ta kvartira. Bozor kichik va asosan ikkilamchi. Ijaraga oluvchi uchun bu yerda ijara kvartira narxiga nisbatan arzon. Ijara.

Bozorning oʻrta qismi

Yashnobod. Metr $1 333, ijara $600, sotuvda 3 569 ta kvartira. Yangi binolar koʻp, $50 000 doirasidagi kvartiralar ham koʻp: 501 ta. Raqamlarga qaraganda, oʻrtacha byudjet bilan yangi uy olmoqchi boʻlganlarga mos tuman. Ijara.

Yunusobod. Metr $1 378, ijara $750, sotuvda 4 089 ta kvartira. Sotuv ham, ijara ham katta bozor: ijara eʼlonlari 3 157 ta. Tanlov muhim boʻlganlarga mos. Ijara.

Chilonzor. Metr $1 385, ijara $550, sotuvda 2 482 ta kvartira. Metr narxi shahar medianasi darajasida, ijara esa shahar boʻyicha medianadan arzon. Asosan tayyor uylar orasidan tanlashga toʻgʻri keladi. Sotuv, ijara.

Mirzo Ulugʻbek. Metr $1 476, ijara $700, sotuvda 5 107 ta kvartira. Sotuv boʻyicha eng yirik bozorlardan biri. Bu yerda ikkilamchi bozor yangi binolardan sezilarli arzon: metr $1 339 va $1 839. Ijara.

Bozorning yuqori qismi

Shayxontohur. Metr $1 619, ijara $1 000, sotuvda 2 505 ta kvartira. Yangi uylar bu yerda eskilaridan ancha qimmat. Ikkilamchi bozorga rozi boʻlgan xaridor markazdan oʻrta bozor narxida kvartira oladi: metr $1 319. Ijara.

Yakkasaroy. Metr $1 770, ijara $900, sotuvda 3 470 ta kvartira. Taklifning 67% qismi yangi binolar, ijara bozori ham katta: 3 207 ta eʼlon. Ijara.

Mirobod. Metr $1 823, ijara $1 000, sotuvda 2 116 ta kvartira. Sotib olish narxi bozorning yuqori qismida, ammo ijara eʼlonlari 3 405 ta, sotuvda esa 2 116 ta kvartira. Raqamlarga qaraganda, markazda ijarada yashamoqchi va agentlik orqali ishlashga tayyor boʻlganlarga mos tuman. Chet ellik tanishingizga kvartira qidirayotgan boʻlsangiz, chet elliklar uchun ijara qoʻllanmasi asqotadi. Ijara.

Raqamlarda nima koʻrinmaydi va nimani oʻzingiz tekshirishingiz kerak?

Medianalar ortida sotuvdagi 28 842 ta kvartira va ijaradagi 19 861 ta eʼlon turibdi, lekin ular faqat sotuvchilar eʼlonga yozgan maʼlumotlarni aks ettiradi. Medianalar «tumandagi odatiy kvartira qancha turadi» degan savolga javob beradi, «u yerda aynan sizga yashash qulaymi» degan savolga emas. UyScan maʼlumotlarida quyidagilar koʻrinmaydi.

Bitim narxi. Biz OLX va uybor eʼlonlaridagi narxlarni koʻramiz. Savdolashuvdan keyin narx qanchaga tushgani eʼlonda yozilmaydi, shuning uchun yakuniy narx pastroq chiqishi mumkin.

Tuman ichidagi farq. Tuman katta, mediana esa mahallalar orasidagi farqni yashiradi. Masalan, Mirzo Ulugʻbek tumanida kvartiralarning yarmida metr narxi $1 218 va $1 915 oraligʻida turadi. Faqat tuman medianasiga emas, qidiruvda oʻzingiz tanlagan mahalladagi eʼlonlarga ham qarang.

Yoʻl. Tuman nomi ishxonagacha qancha vaqt ketishini aytmaydi. Tirbandlik paytidagi yoʻlni va eng yaqin metro bekatigacha masofani tekshiring. Metro bor tumanda ham uydan bekatgacha uzoq boʻlishi mumkin.

Uy. Lift, isitish va avtoturargohni UyScan solishtirmaydi. Koʻpchilik eʼlonlarda uyning qurilgan yili koʻrsatilmagan, ayrimlarida hatto uy turi ham yozilmagan. Bularni faqat kvartirani borib koʻrganda va hujjatlardan bilib olasiz.

Yangihayot. Rasmiy narx monitoringi (uni Koʻchmas mulkni ommaviy baholash milliy markazi olib boradi, u ham elektron maydonchalardagi narxlarga tayanadi) Yangihayot tumanini Toshkentdagi eng arzon tuman deb koʻrsatadi: 1 m² 11 mln soʻm (gazeta.uz, 27.09.2026), Bektemir va Sergeli tumanlarida esa 11,5 mln soʻm (gazeta.uz, 27.09.2026). Bizning maʼlumotlarda bu tuman yoʻq, chunki OLX uni alohida ajratmaydi. Juda arzon variant qidirayotgan boʻlsangiz, u yerga ham qarang, faqat bizning medianalarsiz. Rasmiy raqamlar va eʼlonlar medianasi nega farq qilishi «UyScan va rasmiy maʼlumotlar» maqolasida tushuntirilgan.

Qanday hisobladik

• Sotuv: Toshkentning 11 ta tumanidagi OLX va uybor faol eʼlonlari, bitta kvartira bir marta hisoblanadi, nusxalar birlashtirilgan. Narxi kamida $8 000, maydoni kamida 15 m², metr narxi $400–$15 000 oraligʻidagi kvartiralar olinadi.
• Ijara: uzoq muddatli ijara eʼlonlari, oylik toʻlov dollarda, nusxalar birlashtirilgan. Reytingga kamida 30 ta eʼloni bor tumanlar kiradi.
• Barcha narxlar taklif narxlarining medianasi, 2026-yil 28-sentabr holatiga, tarix 2026-yil 28-avgustdan yuritiladi. Narx va ijara nisbati tuman medianalari boʻyicha hisoblangan, soliq, kvartira boʻsh turgan oylar va taʼmir hisobga olinmagan.
• Metodika metodologiya sahifasida, maʼlumotlarning oʻzi ochiq maʼlumotlarda. Barcha tumanlarni bitta jadvalda tumanlar boʻyicha kvartiralar va ijara sahifalarida solishtirish mumkin.