Сделки с жильём в 2026 году: что поменялось с апреля по ноябрь и что ждать в 2027

С апреля по ноябрь 2026 года правила покупки и продажи жилья в Узбекистане меняются пять раз. Квартиры с 1 апреля 2026 (lex.uz, 23.09.2026) оплачивают только через банк, с 1 октября собственник ставит самозапрет на my.gov.uz, а 8 ноября 2026 (lex.uz, 27.09.2026) вступает в силу закон о риелторах. Ниже по каждому пункту: что уже действует, что только принято и что ждать в 2027 году.

Что изменилось в сделках с жильём в 2026 году?

С апреля по ноябрь 2026 года набралось пять изменений в сделках с жильём, ещё два запланированы на 2027 год. Безнал работает с апреля, самозапрет и уведомления на my.gov.uz включаются 1 октября, к 1 ноября запреты после погашения кредита должны начать сниматься без заявления заёмщика, а 8 ноября вступает в силу закон о риелторах.

Параллельно собственники Ташкента смотрят и оспаривают массовую оценку своих квартир. Все даты и статусы в одной таблице, подробности по каждому пункту ниже.

Статусы по текстам актов на lex.uz и пересказам в СМИ, проверено 27 сентября 2026. «Принято» значит, что документ подписан; «план» значит срок из постановления, который может сдвинуться.

Что уже действует: безнал, самозапрет, уведомления?

Главное изменение года уже работает: жильё с 1 апреля 2026 оплачивают только безналично. Покупатель кладёт деньги на свой счёт в банке, нотариус видит их в системе и только тогда удостоверяет договор, а банк переводит сумму продавцу в тот же день (gazeta.uz, 27.09.2026).

Три четверти нынешнего рынка выставлено уже при новых правилах: из квартир, которые продаются в Ташкенте на 28 сентября 2026, 76% (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 28 902) появились на площадке 1 апреля или позже. Но рассчитаться мимо банка теперь нельзя ни по одной из них, когда бы её ни выставили. Исключение одно: договоры инвестирования в строительство, то есть покупка на котловане, под счёт покупателя не подпадают. Шаги, вопросы банку и что будет при недостаче разобраны в статье о безнале при покупке квартиры.

С начала года у нотариуса новый способ опознать клиента: с 1 января 2026 (spot.uz, 23.09.2026) он может установить личность по Face ID или отпечаткам пальцев, без паспорта. А с 1 сентября выросла базовая расчётная величина, до 440 000 сумов (buxgalter.uz, 27.09.2026): от неё считают госпошлины и штрафы, так что сумму пошлины уточняйте у нотариуса на день сделки.

С 1 октября 2026 (lex.uz, 27.09.2026) собственник сам ставит на my.gov.uz запрет на продажу, залог и ипотеку своей квартиры или машины, подтвердив личность через Face ID, и там же его снимает. Уведомления о каждом новом нотариальном действии на ваше имя приходят с 1 октября 2026 (nuz.uz, 27.09.2026): если кто-то оформит доверенность от вашего имени, вы узнаете об этом сразу, а не после переоформления квартиры. Как поставить запрет и от чего он не защищает, читайте в статье о самозапрете на my.gov.uz.

Что вступит в силу до конца года: риелторы, снятие запретов?

До конца 2026 года начнут работать две принятые нормы: до 1 ноября 2026 (lex.uz, 27.09.2026) Минюст, Центробанк и Агентство по кадастру должны наладить снятие запрета с квартиры после полного погашения кредита без заявления заёмщика, а 8 ноября 2026 вступает в силу закон о риелторах ЗРУ-1163 от 7 августа 2026 (lex.uz, 27.09.2026).

Снятие запретов важно тем, кто продаёт квартиру, взятую когда-то в ипотеку. После последнего платежа проверьте, что запрет банка исчез, и только потом назначайте сделку.

Закон о риелторах меняет правила для посредников. Риелтор сможет работать только в составе риелторской организации, с квалификационным сертификатом, а организации и агенты по недвижимости попадают в единый открытый реестр, который ведёт Агентство по управлению государственными активами. Договор с риелтором заключают письменно или в электронной форме, в нём обязательно вознаграждение, ответственность и условия возврата денег.

Частных продавцов на рынке меньшинство. По данным UyScan на 28 сентября 2026, аккаунты, которые площадка помечает как бизнес (агентства, застройщики, посредники), разместили 69% объявлений о продаже в Ташкенте и 92% объявлений об аренде. После 8 ноября у посредника можно спросить сертификат и найти его в реестре: по закону он открытый и размещается на сайте агентства.

Ещё одно окно закрывается в начале ноября. Обсуждение массовой оценки Ташкента длится 60 дней с 5 сентября 2026 (spot.uz, 27.09.2026), оценено более 600 тыс. квартир (gazeta.uz, 27.09.2026). Свою оценку собственник видит на my.gov.uz и davreestr.uz и может не согласиться, указав свою сумму с обоснованием; если большинство не успеет, срок могут продлить ещё на 30 дней. Где найти свою оценку и как написать возражение, разобрано в статье о массовой оценке квартиры.

Что ждать в 2027: регистрация прав, онлайн-нотариус, налог по оценке?

Первое изменение 2027 года уже принято: с 1 января 2027 (lex.uz, 27.09.2026) за несвоевременное обращение за госрегистрацией права будут брать повышенные платежи, и чем дольше просрочка, тем больше сумма. Размеры не опубликованы, административную ответственность за это применять не будут.

При обычной покупке вторички данные в кадастр после удостоверения договора передаёт сам нотариус (norma.uz, 27.09.2026). Внимательнее стоит быть тем, кто регистрирует право без нотариальной сделки: срок обращения лучше узнать заранее, до января.

Сделки по видеосвязи пока план. По постановлению от 9 сентября 2025 (spot.uz, 27.09.2026) ипотечные договоры онлайн собирались удостоверять с декабря 2026 (spot.uz, 27.09.2026), куплю-продажу и дарение жилья с марта 2027 (spot.uz, 27.09.2026). До этого за квартиру по-прежнему идут к нотариусу лично.

У налога на имущество по массовой оценке даты перехода пока нет. Оценка квартир Ташкента вышла в 7,4 раза (gazeta.uz, 27.09.2026) выше кадастровой стоимости, но сначала должен появиться закон о массовой оценке, потом пересмотрят базу и ставки. В Минэкономфине говорят, что указ о массовой оценке поручает снизить ставки, а рост самого налога ограничен правилом ещё с 2018 года: не больше 20% в год (gazeta.uz, 27.09.2026).

И одна новость для тех, кто берёт квартиру в рассрочку. Требования к операторам рассрочки вводят с 1 января 2027 (gazeta.uz, 27.09.2026), но квартиры под них не попадают: недвижимость не может быть предметом услуги оператора, а продажа собственного товара с поэтапной оплатой, как у застройщика, услугой рассрочки не считается.

Что пока только обсуждают: эскроу для дольщиков, реформа кадастра?

Эскроу для дольщиков на 27 сентября 2026 не действует. Законопроект о долевом строительстве Законодательная палата приняла только в первом чтении 28 июля 2026 (spot.uz, 27.09.2026), о втором чтении и Сенате новостей нет. Что законопроект обещает дольщикам, разобрано в статье о долевом строительстве и эскроу.

По законопроекту деньги дольщиков должны лежать на эскроу-счёте в банке, и застройщик получит их только после ввода дома. Не путайте его со счётом покупателя: тот работает с апреля, но на покупку на котловане не распространяется. Пока закона нет, покупатель новостройки проверяет застройщика и объект сам; что можно проверить уже сейчас, собрано в статье о проверке застройщика.

Реформа кадастра тоже на уровне предложений. 4 августа 2026 (nuz.uz, 27.09.2026) президенту представили идею перевести регистрацию прав полностью в онлайн и заменить несколько заявлений одним. Сейчас регистрация занимает 10–15 дней (nuz.uz, 27.09.2026), дат внедрения реформы нет.

Как это касается продавца, покупателя и арендодателя?

Продавцу изменения добавляют два шага: принять деньги через банк и снять самозапрет до сделки, если он стоит. На 28 сентября 2026 сами хозяева продают в Ташкенте 8 990 квартир, это 31% рынка без дублей; их объявления собраны в подборке квартир от собственника.

Покупателю важно положить деньги на счёт до визита к нотариусу, с 8 ноября проверять посредника в реестре, а застройщику платить только на счёт компании по договору. Весь путь от просмотра до кадастра описан в статье о покупке квартиры за 10 шагов, а медианы по районам есть на странице цен на квартиры.

Арендодателя изменения этого года касаются меньше всего. Самозапрет сдаче не мешает: постановление говорит о продаже, залоге и ипотеке. Сами хозяева выставляют только 8% объявлений об аренде, остальные идут через агентства и посредников. Их закон о риелторах тоже касается: в статье о посредничестве аренда названа рядом с куплей-продажей, так что с 8 ноября и сдачу квартиры через посредника оформляют договором с риелторской организацией. Цены по районам на странице цен аренды.

Как считали

• Даты и статусы по текстам закона о риелторах, указа о безнале и постановления о самозапрете на lex.uz и по пересказам в СМИ, прочитанным 27 сентября 2026; ссылки и даты проверки в блоке «Источники».
• Объявления OLX и uybor на 28 сентября 2026 по 11 районам Ташкента без Янгихаёта, копии одной квартиры склеены, всего 28 842 квартиры. Это объявления, а не сделки: сколько квартир реально продано, по ним не видно.
• Дату выставления берём из данных площадки. Продавец считается хозяином, если площадка не помечает его аккаунт как бизнес. Подробнее в методологии.

Новые объявления по вашему району и бюджету присылает бот UyScan, все квартиры без дублей собраны в поиске, короткие ответы о сервисе в разделе вопросов и ответов.