Как проверить новостройку и застройщика перед покупкой: разрешение, земля, договор, оплата
Единого сервиса проверки застройщика в Узбекистане мы не нашли. Что дают услуга my.gov.uz, нотариус и хокимият, что проверить в договоре и как платить. В продаже 13 877 квартир в новостройках Ташкента (UyScan, 28 сентября 2026).
Коротко
- В 2025 году почти 3 тысячи дольщиков потеряли 668 млрд сумов на проблемных проектах, а эскроу для их денег не действует: законопроект о долевом строительстве прошёл только первое чтение 28 июля 2026.
- Деньги дольщиков с 1 июля 2025 привлекают только по нотариальному договору, а жильё с 1 апреля 2026 оплачивают только через банк: застройщику платят на счёт компании из договора.
- Застройщика упоминают лишь 11% объявлений новостроек, кадастр 31%: остальное покупателю приходится выяснять самому (UyScan, 28 сентября 2026).
- Четверть новостроек Ташкента дешевле $1 244 за м² при медиане $1 629. Цена заметно ниже нижней четверти своего района требует объяснения до задатка.
В 2025 году почти 3 тысячи дольщиков в Узбекистане потеряли 668 млрд сумов (gazeta.uz, 23.09.2026) на проблемных стройках, а эскроу, которое должно защищать их деньги, на 27 сентября 2026 года не действует. Единого сервиса проверки застройщика мы не нашли, поэтому проверять приходится по частям. Проверка нужна не единицам: на 28 сентября 2026 в UyScan 13 877 квартир в новостройках Ташкента, 48% всех квартир в продаже.
Это пересказ открытых источников и наших данных, а не юридическая консультация. Перед подписанием договора покажите его юристу или нотариусу.
Можно ли проверить застройщика одним сервисом?
Нет: сервиса, который по названию компании покажет разрешение, землю, ход стройки и историю застройщика, мы на 27 сентября 2026 года не нашли. Цифровая платформа Uy-joy (spot.uz, 23.09.2026), где должны собраться застройщики, разрешения, ход работ и эскроу-счета, в июне 2026 года ещё оставалась планом.
Зачем вообще проверять, показал прошлый год. В конце июля 2025 года в Ташкенте остановили работы на стройках без разрешительных документов и техзаключений, всего 59 объектов (podrobno.uz, 27.09.2026), и часть квартир в этих домах уже была продана. Поэтому проверка складывается из четырёх частей: компания, разрешение и земля, договор, оплата.
Какие официальные сервисы что показывают?
Официальных источников три, и у каждого узкая задача. Данные о лицензиях и разрешениях на my.gov.uz выдают бесплатно (my.gov.uz, 27.09.2026), нотариус не удостоверит договор на объект, которого нет на платформе «Прозрачное строительство», а в списке приостановленных застройщиков хокимията Ташкента в июле 2025 года значились 51 компания и физлицо (gazeta.uz, 27.09.2026).
| Где проверять | Что покажет | Чего не покажет |
|---|---|---|
| Услуга «Данные о наличии лицензий и разрешений» на my.gov.uz, Минюст | лицензии и разрешения, ответ приходит автоматически после входа на портал | как идёт конкретная стройка |
| Нотариус и платформа «Прозрачное строительство» | есть ли объект на платформе: без этого договор долевого участия не удостоверят | деньги и репутацию застройщика |
| Список приостановленных застройщиков хокимията Ташкента, июль 2025 года | была ли компания или физлицо среди приостановленных | разрешения, адреса объектов, сроки сдачи |
Состояние на 27 сентября 2026 года. Что услуга my.gov.uz покажет по чужой компании и видно ли там разрешение на конкретный дом, без входа на портал не проверить, а открыта ли платформа «Прозрачное строительство» для покупателей, мы подтвердить не смогли.
Со списком хокимията сложнее. Его страница shr-tashkent.uz/qurilish 27 сентября 2026 года перенаправляла на образовательный портал, нового адреса мы не нашли. Даже когда список работал, он показывал только факт приостановки, а хокимият прямо предупреждал, что не отвечает за обязательства и сроки фирм, которых в списке нет. Что известно о приостановленных стройках, собрали в отдельной статье.
Как проверить разрешение и землю?
Попросите у застройщика копии разрешения на строительство и документов на землю: именно без разрешительных документов в июле 2025 года встали 59 объектов. В этих бумагах сверьте три вещи: название и ИНН компании, адрес участка и число этажей.
Название и ИНН должны совпадать везде: в разрешении, в документах на землю, в договоре и в банковских реквизитах. Если разрешение выдано одной фирме, земля оформлена на другую, а деньги просят перевести третьей, остановитесь и покажите документы юристу.
Этажность сверяйте с проектом. По новым правилам с 1 января 2026 (spot.uz, 23.09.2026) надстраивать этажи после начала строительства запрещено, так что квартира на этаже, которого нет в разрешении, это риск прежде всего для покупателя. Юридический статус самого объекта хокимият Ташкента в июле 2025 года советовал уточнять через свой Telegram-бот poytaxtuz_bot.
Кто продаёт квартиру и кому платить?
Застройщика хотя бы упоминают только 11% (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 13 829) объявлений новостроек, а 23% (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 13 829) размещены частными лицами, а не компаниями. Значит, кто именно продаёт квартиру и на чьё имя будет договор, почти всегда приходится выяснять самому.
Застройщик напрямую. Сторона договора та же компания, что в разрешении, деньги идут на её счёт.
Агентство или отдел продаж. Спросите, с кем вы подпишете договор: стороной должна быть компания-застройщик, а платить агенту за квартиру не стоит.
Частное лицо. Если квартира уже оформлена на него в кадастре, это обычная покупка у собственника по договору купли-продажи у нотариуса. Кадастр упоминают 31% (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 13 829) объявлений новостроек, чаще всего в форме «кадастр есть». Если кадастра нет, человек продаёт своё право по договору с застройщиком: это переуступка. Прямо её называют немногие, таких объявлений 33 (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 13 829). Узнайте у самого застройщика, знает ли он о переуступке и сколько по договору уже оплачено.
Платите только безналично: с 1 апреля 2026 (lex.uz, 23.09.2026) жильё в Узбекистане оплачивают через банк. Деньги по договору с застройщиком переводите на счёт компании из договора, а не на карту менеджера и не наличными. Иначе можно повторить историю из Юнусабадского района: покупатель отдал $70 000 (upl.uz, 23.09.2026) наличными человеку, назвавшемуся сотрудником застройщика, а платежа в системе компании потом не нашлось.
Счёт покупателя, через который оплачивают готовое жильё, к договорам инвестирования в строительство не применяется. При покупке строящейся квартиры деньги сразу уходят застройщику. Как платить и какие подтверждения хранить, разбираем в статье «Как платить застройщику».
Что должно быть в договоре?
По указу от 27 января 2025 года застройщики с 1 июля 2025 (gazeta.uz, 27.09.2026) привлекают деньги дольщиков только по нотариально удостоверенным договорам. Договор на квартиру в строящемся доме без нотариуса уже повод не платить.
Нотариус удостоверит договор, но не станет оценивать, устраивают ли вас его условия. Их надо прочитать самому:
- стороны: компания с тем же названием и ИНН, что в разрешении на строительство;
- квартира: адрес, блок, этаж, номер, проектная площадь и что будет, если фактическая окажется другой;
- цена: полная сумма, валюта договора и график платежей, если это рассрочка;
- срок сдачи дома и что застройщик платит за задержку;
- отделка: что именно входит в «коробку» или «предчистовую»;
- реквизиты счёта компании для оплаты;
- расторжение: в какой срок и сколько денег вернут.
Устные обещания менеджера про площадь, отделку и сроки в споре почти не доказать, опираться придётся на текст договора.
Что меняет закон о долевом строительстве?
Пока ничего: законопроект Законодательная палата приняла в первом чтении 28 июля 2026 (spot.uz, 27.09.2026), а публикаций о втором чтении на 27 сентября 2026 года мы не нашли. По проекту деньги дольщиков будут лежать на эскроу-счёте в банке, и застройщик получит их только после завершения стройки и приёмки дома.
Ещё проект обязывает удостоверять договоры у нотариуса и регистрировать их, а сведения о проектах выкладывать в открытый доступ. Минюст 27 июля 2026 (spot.uz, 27.09.2026) предупреждал, что эскроу может поднять цены на жильё.
Сегодня деньги по договору уходят застройщику сразу, и защищают их только договор, нотариус и проверка до оплаты. Что изменится после принятия закона, разбираем в статье о долевом строительстве и эскроу.
Какие признаки в объявлениях должны насторожить?
Первый признак цена: четверть новостроек Ташкента дешевле $1 244 за м², медиана $1 629, ещё четверть дороже $2 212. Если метр в объявлении заметно ниже нижней четверти своего района, у этого есть причина, и её надо узнать до задатка.
| Район | Новостроек в продаже | Нижняя четверть за м² | Медиана за м² | Верхняя четверть за м² |
|---|---|---|---|---|
| Шайхантахурский | 1 361 | $1 640 | $3 091 | $4 138 |
| Мирабадский | 1 105 | $1 667 | $2 125 | $2 925 |
| Яккасарайский | 2 320 | $1 585 | $1 913 | $2 323 |
| Мирзо-Улугбекский | 2 236 | $1 400 | $1 839 | $2 350 |
| Юнусабадский | 1 843 | $1 252 | $1 540 | $2 073 |
| Яшнабадский | 2 229 | $1 203 | $1 493 | $1 846 |
| Чиланзарский | 407 | $1 196 | $1 436 | $1 605 |
| Алмазарский | 758 | $1 117 | $1 375 | $1 616 |
| Учтепинский | 228 | $1 008 | $1 202 | $1 429 |
| Сергелийский | 1 217 | $950 | $1 062 | $1 195 |
| Бектемирский | 173 | $915 | $1 038 | $1 140 |
| Ташкент | 13 877 | $1 244 | $1 629 | $2 212 |
Цены предложения в новостройках, данные UyScan на 28.09.2026, объявлений: 13 877, 11 районов без Янгихаёта.
Возможных причин несколько. В поле цены может стоять первый взнос, а не вся сумма: как это распознать, рассказываем в статье «Цена или взнос». Дом может быть на ранней стадии, когда до сдачи далеко. Или квартиру продаёт не застройщик, а человек, который хочет быстрее выйти из договора.
Остальные признаки проще. Настораживает, когда просят заплатить сегодня, а договор подписать потом, или перевести деньги на личную карту. Настораживает, когда в объявлении нет ни компании, ни названия ЖК, а на вопрос «кто застройщик» отвечают уклончиво. И когда «дом сдан», но показать кадастр продавец не может.
Больше всего новостроек в объявлениях в Яккасарайском районе: 67% всех квартир в продаже там в новых домах. Все новостройки города собраны на странице новостроек Ташкента, разница с вторичкой на странице новостройка или вторичка, короткие ответы про сделки в разделе вопросов и ответов. Новые объявления по вашему фильтру присылает бот UyScan. UyScan не агентство: мы собираем в одном месте объявления о квартирах в Ташкенте с крупнейших площадок, сами квартиры не продаём и застройщиков не оцениваем.
Как считали. Цены это медианы и четверти предложения, а не сделок: объявления новостроек UyScan на 28 сентября 2026 без дублей, 13 877 объявлений в 11 районах Ташкента без Янгихаёта, рынок взят из самого объявления. Упоминания застройщика, кадастра и переуступки искали в тексте объявлений по русским и узбекским формам слов и проверили выборку глазами, частные лица это объявления не с бизнес-аккаунтов. Правовая часть по публикациям gazeta.uz, spot.uz, podrobno.uz и странице услуги на my.gov.uz, даты проверки в блоке «Источники». Подробнее в методологии.
Источники
- с 1 января 2026: указ УП-11 от 27.01.2025, п. 3: деньги дольщиков только через эскроу-счета; с 1 июля 2025 до конца года эскроу или прямое привлечение на выбор сторон. lex.uz, проверено
- 5 января 2026: Минюст: требование покупать жильё только через эскроу с 1 января не вступило в силу, для него нужен закон. spot.uz, проверено
- 668 млрд сумов: потери почти 3 тыс. дольщиков из-за проблемных проектов в 2025 году, данные из доклада президенту. gazeta.uz, проверено
- 28 июля 2026: законопроект о долевом строительстве принят Законодательной палатой в первом чтении; о втором чтении на 27.09.2026 публикаций не нашли. spot.uz, проверено
- 27 июля 2026: Минюст предупредил, что эскроу для дольщиков может поднять цены на жильё. spot.uz, проверено
- 59 объектов: работы остановлены в Ташкенте в конце июля 2025 года из-за отсутствия разрешительных документов и техзаключений. podrobno.uz, проверено
- 51 компания и физлицо: список застройщиков с приостановленной деятельностью на shr-tashkent.uz/qurilish, июль 2025 года; 27.09.2026 этот адрес перенаправляет на образовательный портал. gazeta.uz, проверено
- с 1 июля 2025: по указу от 27 января 2025 года деньги дольщиков привлекают только по нотариальным договорам; договор на объект, сведений о котором нет на платформе «Прозрачное строительство», не удостоверяют. gazeta.uz, проверено
- бесплатно: услуга Минюста «Данные о наличии лицензий и разрешений» на my.gov.uz: ответ автоматически, нужен вход на портал. my.gov.uz, проверено
- платформа Uy-joy: планируемая цифровая платформа: застройщики, разрешения, ход работ, эскроу-счета; в июне 2026 года это план. spot.uz, проверено
- с 1 января 2026: запрет надстраивать этажи после начала строительства; названия новых ЖК только на узбекском. spot.uz, проверено
- с 1 апреля 2026: указ президента от 10 декабря 2025 года, п. 2 «ж»: покупка и продажа недвижимости только через банковские карты и электронные платёжные системы. lex.uz, проверено
- $70 000: наличные человеку, назвавшемуся сотрудником застройщика; заявление в ОВД Юнусабадского района. upl.uz, проверено
Откуда цифры
Данные UyScan на 28 сентября 2026: 28 842 квартиры в продаже без дублей, по объявлениям OLX и uybor. Это цены предложения, а не цены сделок.
Цифры с пунктиром подставляются из этих данных при каждом обновлении сайта.
Как цитировать
Строка выделяется целиком одним нажатием. Добавьте ссылку на эту страницу.
UyScan (uyscan.uz), цены предложения квартир в Ташкенте, срез 28.09.2026
Вопросы и ответы
Как проверить застройщика в Ташкенте?
Одного сервиса для этого мы не нашли, проверка идёт по частям. Узнайте точное название и ИНН компании, запросите «Данные о наличии лицензий и разрешений» на my.gov.uz, попросите у застройщика разрешение на строительство и документы на землю, статус объекта уточните в Telegram-боте хокимията Ташкента poytaxtuz_bot. Договор заключайте у нотариуса, платите только на счёт компании из договора.
Есть ли официальный список надёжных застройщиков?
Списка «надёжных» мы не нашли, а UyScan рейтингов застройщиков не составляет. Был обратный список: в июле 2025 года хокимият Ташкента опубликовал перечень застройщиков с приостановленной деятельностью, в нём значились 51 компания и физлицо. На 27 сентября 2026 года его страница по старому адресу не открывается, а отсутствие компании в таком списке и раньше ничего не гарантировало.
Работает ли эскроу для дольщиков?
Как обязательное правило нет. Указ УП-11 требовал привлекать деньги дольщиков только через эскроу с 1 января 2026, но Минюст 5 января 2026 сообщил, что без закона это требование в силу не вступило. Законопроект о долевом строительстве с эскроу-счетами Законодательная палата приняла только в первом чтении 28 июля 2026, о втором чтении на 27 сентября 2026 года публикаций мы не нашли. Не путайте его со счётом покупателя: безналичный расчёт через него действует с 1 апреля 2026, но к договорам инвестирования в строительство он не применяется.
Кому платить за квартиру в новостройке?
Только компании-застройщику, на счёт из договора, и только через банк: жильё с 1 апреля 2026 наличными не оплачивают. Храните банковское подтверждение каждого платежа. В Юнусабадском районе покупатель отдал $70 000 наличными человеку, назвавшемуся сотрудником застройщика, а платежа в системе компании потом не нашлось.
Что проверить в самом объявлении новостройки?
Кто продаёт: застройщика упоминают лишь 11% объявлений новостроек, от частных лиц 23%. Цену: четверть новостроек дешевле $1 244 за м², и метр заметно ниже нижней четверти района нужно объяснить. Документы: кадастр упоминают 31% объявлений (UyScan, 28 сентября 2026).
Квартиры по районам
Медиана цены за м² и все объявления района без дублей.