Оплата квартиры через счёт покупателя: как работает безнал при покупке жилья с 1 апреля 2026
Квартиру в Узбекистане оплачивают только через банк с 1 апреля 2026: покупатель кладёт сумы на свой счёт, нотариус видит их и удостоверяет договор, продавец получает деньги в тот же день. Медианная квартира в Ташкенте стоит $90 000.
Коротко
- Жильё в Узбекистане оплачивают только безналично с 1 апреля 2026: передать продавцу наличные нельзя, деньги идут через счёт покупателя в банке.
- Порядок описан в положении, которое Минюст зарегистрировал 16 марта 2026: нотариус удостоверяет договор, только когда видит деньги на счёте, и банк в тот же день переводит их продавцу.
- На счёт кладут сумы, наличными в банке или переводом. Медианная квартира в Ташкенте стоит $90 000, по курсу ЦБ это около миллиарда сумов.
- Новостройки дают 48% объявлений о продаже в Ташкенте, но при покупке на котловане по договору инвестирования счёта покупателя нет: там платят безналично на счёт застройщика из договора.
Квартиру в Узбекистане с 1 апреля 2026 (lex.uz, 23.09.2026) оплачивают только через банк. Покупатель кладёт деньги на свой счёт, нотариус видит их в системе и удостоверяет договор, а банк в тот же день переводит сумму продавцу. Для медианной квартиры в Ташкенте за $90 000 это около миллиарда сумов на счёте (данные UyScan на 28 сентября 2026).
Это пересказ указа, положения и разъяснений ЦБ и Минюста, а не юридическая консультация. Перед сделкой уточните порядок у нотариуса и в своём банке.
Можно ли купить квартиру за наличные в 2026 году?
Отдать продавцу пачку денег больше нельзя: с 1 апреля 2026 жильё оплачивают только безналично, и вторичку, и новостройки. Но сами наличные никто не запрещал: их можно принести в свой банк и положить на счёт покупателя, положение разрешает пополнить его наличными или переводом.
Порога суммы у жилья нет. Для прочих товаров и услуг указ требует безнала только выше определённой стоимости, а продажу и покупку недвижимости называет отдельной строкой, без всякого порога. Так что через банк платят за любую квартиру, и за самую дешёвую в выборке UyScan за $12 500 тоже.
Зачем это ввели: налоговики видели, что в договорах занижают цену, а теневой сектор в строительстве оценивали в 41% (spot.uz, 23.09.2026). Когда деньги проходят через банк, сумма сделки видна и банку, и нотариусу.
Как работает счёт покупателя шаг за шагом?
Деньги уходят продавцу в тот же день (gazeta.uz, 27.09.2026) после удостоверения договора, а если данные от нотариуса пришли после конца рабочего дня, на следующий рабочий день. Порядок описан в положении, которое Минюст зарегистрировал 16 марта 2026 (gazeta.uz, 27.09.2026).
| Шаг | Кто | Что происходит |
|---|---|---|
| 1 | Покупатель | Открывает счёт в банке или в его мобильном приложении. Подойдёт и уже открытый карточный счёт, счёт до востребования или электронный кошелёк |
| 2 | Покупатель | Вносит согласованную сумму в сумах, наличными или переводом. Если в договоре отсрочка, вносит согласованный первоначальный платёж |
| 3 | Нотариус | Через систему проверяет, что деньги на счёте, и только тогда удостоверяет договор |
| 4 | Банк | Автоматически переводит деньги продавцу: в тот же день, после конца рабочего дня на следующий рабочий |
| 5 | Продавец | Снимает деньги наличными, переводит на карту или оставляет на счёте |
Порядок по положению, зарегистрированному Минюстом 16 марта 2026, и разъяснениям ЦБ и Минюста в пересказе gazeta.uz от 17 и 28 марта 2026 года.
Деньги вносят в национальной валюте (gazeta.uz, 27.09.2026), то есть в сумах, а цены квартир на UyScan в долларах. Медианная квартира в Ташкенте стоит $90 000, двухкомнатная $76 000. По курсу ЦБ 11 825,4 сума за доллар на 26.09.2026 медианная квартира это около миллиарда сумов. Сколько стоят квартиры разной комнатности, видно в таблице:
| Комнаты | Объявлений | Медиана цены | Медиана за м² | Медиана площади |
|---|---|---|---|---|
| 1 комната | 3 832 | $52 500 | $1 458 | 36 м² |
| 2 комнаты | 10 363 | $76 000 | $1 431 | 55 м² |
| 3 комнаты | 9 284 | $103 999 | $1 382 | 75 м² |
| 4 и больше | 5 358 | $135 000 | $1 316 | 105 м² |
| Весь город | 28 842 | $90 000 | $1 400 | 65 м² |
Что будет, если денег на счёте не хватит?
Сделки в этот день не будет: если денег на счёте нет или счёт закрыт, нотариус вправе отказать в удостоверении договора. При отсрочке платежа на счёте должен лежать хотя бы согласованный первоначальный платёж, остальное стороны платят по условиям договора.
Недостача легко возникает из-за курса. На сумме около миллиарда сумов даже движение курса на один процент это миллионы сумов. Поэтому зафиксируйте в договоре сумму в сумах и положите на счёт её целиком, а не пересчитывайте в день сделки.
Если сделку отменили, деньги со счёта возвращаются покупателю, так разъясняли ЦБ и Минюст.
Касается ли это новостроек и котлована?
Безнал касается и первички, а счёт покупателя нет: положение не применяется к договорам инвестирования в жилищное строительство, то есть к покупке на котловане. Новостройки дают 48% объявлений о продаже в Ташкенте, это 13 877 квартир на 28.09.2026, и по объявлению не всегда понятно, продают готовую квартиру или договор с застройщиком. Спросите об этом до задатка.
Указ о безнале говорит о продаже и покупке недвижимости без исключения для новостроек, поэтому по договору инвестирования застройщику платят безналично, на счёт компании из договора. Наличные в руки «сотруднику» здесь особенно опасны: в конце апреля 2026 года, уже после перехода на безнал, покупатель в Юнусабадском районе отдал так $70 000 (upl.uz, 27.09.2026), а в июле выяснилось, что платежа в системе застройщика нет. Как проверить реквизиты и какие бумаги об оплате хранить, разобрано в статье «Как платить застройщику».
Исключение касается только договоров инвестирования. Готовую квартиру, которую оформляют у нотариуса договором купли-продажи, по общему правилу оплачивают через счёт покупателя, даже если продаёт её застройщик. Как именно будет в вашем случае, уточните у нотариуса.
Не путайте счёт покупателя с эскроу для дольщиков. Это другой механизм, из законопроекта о долевом строительстве, и в июле 2026 года его приняли только в первом чтении. Цены новостроек по районам собраны на странице новостроек Ташкента, а насколько метр в них дороже вторички, считали в статье «Новостройка или вторичка».
Как поменялся рынок после 1 апреля?
Сделок стало почти вдвое меньше, чем в марте: по данным ЦЭИР, в апреле заключили 23,3 тыс. (gazeta.uz, 27.09.2026) сделок с жильём против рекордных 43,6 тыс. (gazeta.uz, 27.09.2026) месяцем раньше. Рекорд марта связан с самим переходом: ЦЭИР объяснил скачок тем, что часть апрельских сделок стороны закрыли заранее, по старому порядку.
Помесячный ряд, цифры ЦБ и то, почему они расходятся с ЦЭИР, собраны в статье «Сколько квартир продают в Узбекистане». Как безнал скажется на ценах, пока неясно: в июле ЦБ писал, что единой оценки влияния эскроу-счетов на цены жилья в исследованиях пока нет.
Наша история объявлений начинается 28 августа 2026, поэтому сравнить объявления до и после 1 апреля мы не можем. Зато видно, что наличные из текстов не ушли: на 28 сентября 2026 о них пишут в 1,2% (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 28 902) объявлений о продаже. Почти в половине таких объявлений рядом упомянуты ипотека, кредит, рассрочка или банк. Судя по текстам, «только наличные» у продавцов значит «полная оплата сразу, без ипотеки». На порядок сделки это не влияет: такая оплата всё равно пройдёт через счёт покупателя.
Какие вопросы задать банку и нотариусу?
Три вопроса банку и два нотариусу лучше задать до дня сделки, пока деньги ещё не лежат на счёте. Услуга банка платная, а частные банки ставят комиссию сами, так что цену узнайте заранее. Банку:
- можно ли открыть эскроу-счёт в приложении или использовать карточный счёт;
- сколько стоит услуга и кто из сторон её платит;
- по какому курсу банк купит у вас доллары, если деньги у вас в валюте.
Нотариусу:
- какие документы продавца нужны и в какой банк придут деньги;
- как он проверит счёт и что будет, если сделку придётся перенести.
Весь путь от просмотра до кадастра описан в статье «Покупка квартиры в Ташкенте в 2026 году: 10 шагов», короткие ответы собраны в разделе вопросов и ответов. Медианы по районам на странице цен на квартиры, а новые объявления по вашему фильтру присылает бот UyScan.
Как считали. Правовая часть по указу о безнале на lex.uz, положению, которое Минюст зарегистрировал 16 марта 2026, и разъяснениям ЦБ и Минюста в пересказе gazeta.uz и spot.uz, даты проверки в блоке «Источники». Цены это медианы предложения UyScan на 28 сентября 2026, выборка 28 842 квартиры в 11 районах без Янгихаёта, а не цены сделок. Упоминания наличных искали в тексте объявлений по русским и узбекским формам слова и проверили выборку глазами. Подробнее в методологии.
Источники
- с 1 апреля 2026: указ Президента УП-246 от 10 декабря 2025 года: продажа и покупка недвижимости только безналично, без порога суммы. lex.uz, проверено
- 16 марта 2026: Минюст зарегистрировал положение об обмене данными между нотариусами и банками при расчётах за недвижимость и автомобили. gazeta.uz, проверено
- в национальной валюте: счёт покупателя пополняют в сумах, наличными или безналично (разъяснения ЦБ и Минюста). gazeta.uz, проверено
- в тот же день: банк переводит деньги продавцу после удостоверения договора; если данные пришли после конца рабочего дня, на следующий рабочий день. gazeta.uz, проверено
- 41%: оценка теневого сектора в строительстве. spot.uz, проверено
- $70 000: наличные 30 апреля 2026 года человеку, назвавшемуся сотрудником застройщика; 15 июля платежа в системе не нашлось; заявление в ОВД Юнусабадского района. upl.uz, проверено
- 43,6 тыс.: сделок купли-продажи жилья в марте 2026 года, рекорд за всё время наблюдений, ЦЭИР. gazeta.uz, проверено
- 23,3 тыс.: сделок с жильём в апреле 2026 года, в 1,9 раза меньше, чем в марте, ЦЭИР. gazeta.uz, проверено
Откуда цифры
Данные UyScan на 28 сентября 2026: 28 842 квартиры в продаже без дублей, по объявлениям OLX и uybor. Это цены предложения, а не цены сделок.
Цифры с пунктиром подставляются из этих данных при каждом обновлении сайта.
Как цитировать
Строка выделяется целиком одним нажатием. Добавьте ссылку на эту страницу.
UyScan (uyscan.uz), цены предложения квартир в Ташкенте, срез 28.09.2026
Вопросы и ответы
Можно ли заплатить за квартиру наличными в 2026 году?
Передать наличные продавцу нельзя: жильё оплачивают только безналично с 1 апреля 2026, и вторичку, и новостройки. Но наличные можно принести в свой банк и положить на счёт покупателя: положение разрешает пополнить его наличными или переводом. Дальше деньги уходят продавцу через банк.
Нужно ли открывать отдельный счёт для покупки квартиры?
Идти в отделение не обязательно. Эскроу-счёт можно открыть в мобильном приложении банка, а положение допускает и уже открытые счета: карточный, до востребования или электронный кошелёк. Какой вариант поддерживает ваш банк, уточните в нём. Деньги вносят в сумах.
Когда продавец получит деньги?
В день, когда нотариус удостоверил договор: банк переводит сумму автоматически. Если данные от нотариуса пришли после окончания рабочего дня, перевод будет на следующий рабочий день. Продавец может сразу снять деньги наличными или перевести на карту.
Что будет, если денег на счёте не хватит?
Нотариус проверяет счёт через систему перед удостоверением. Если денег нет или счёт закрыт, он вправе отказать в удостоверении договора. При отсрочке платежа на счёте должен лежать согласованный первоначальный платёж. Если сделку отменили, деньги возвращаются покупателю.
Берёт ли банк комиссию за счёт покупателя?
Услуга платная, и тарифы у банков разные: частные банки устанавливают комиссию сами. До открытия счёта спросите в банке, сколько она стоит и кто из сторон её платит.
Касается ли безнал покупки квартиры на котловане?
Счёт покупателя для договоров инвестирования в жилищное строительство не используют, то есть при покупке на котловане его нет. Но безнал касается и первички: застройщику платят на счёт компании по договору, а не наличными его сотрудникам.
Квартиры по районам
Медиана цены за м² и все объявления района без дублей.