Долевое строительство и эскроу: что меняется для покупателя квартиры на котловане

Законопроект о долевом строительстве Законодательная палата приняла 28 июля 2026 (spot.uz, 27.09.2026) и пока только в первом чтении. О втором чтении на 27 сентября 2026 года мы публикаций не нашли, так что эскроу-счёт для дольщиков по-прежнему не обязателен. А рынок за этим большой: на 28 сентября 2026 новостройки дают 48% объявлений о продаже квартир в Ташкенте, это 13 877 квартир.

Что такое долевое строительство и эскроу?

При долевом строительстве покупатель платит за квартиру, когда дома ещё нет, а застройщик строит на эти деньги. Встала стройка, зависли и деньги: в 2025 году почти три тысячи дольщиков потеряли на проблемных проектах 668 млрд сумов (gazeta.uz, 27.09.2026).

Эскроу-счёт стоит между покупателем и застройщиком. Дольщик переводит деньги на специальный счёт в банке, но застройщик не может сразу их забрать: банк держит сумму, пока не случится событие, записанное в договоре. В долевом строительстве это ввод дома в эксплуатацию. Покупка на котловане самая ранняя и самая рискованная точка этой схемы: у дома есть проект и вырытая яма, больше ничего.

Работает ли эскроу для дольщиков сейчас?

Как обязательное правило нет. Законопроект прошёл первое чтение 28 июля 2026, о втором чтении и Сенате на 27 сентября 2026 года публикаций мы не нашли. Чтобы стать законом, ему нужно пройти ещё два чтения, одобрение Сената и подпись президента, а дата вступления в силу пока неизвестна.

Путаница пошла от указа УП-11 от 27 января 2025 года. На вторую половину 2025-го он сделал эскроу добровольным, на выбор сторон, а с 1 января 2026 (lex.uz, 27.09.2026) деньги дольщиков должны были идти только через эскроу-счета. Эта дата разошлась по соцсетям, но Минюст 5 января 2026 (spot.uz, 27.09.2026) ответил, что требование в силу не вступило: для него нужен закон. Поэтому, если застройщик сам не предлагает эскроу, деньги за квартиру на котловане и сегодня уходят прямо ему.

Не путайте это со счётом покупателя, который работает с 1 апреля 2026 (lex.uz, 27.09.2026). Он для готовых квартир: покупатель открывает счёт в банке и кладёт туда деньги, нотариус проверяет, что они на месте, а после удостоверения договора банк переводит их продавцу в тот же день или на следующий рабочий день. Но положение об этом счёте не применяется к договорам инвестирования в жилищное строительство (gazeta.uz, 27.09.2026), то есть покупка на котловане остаётся за его рамками. Как устроен счёт покупателя по шагам, мы разбирали в статье о безнале при покупке квартиры.

Статус на 27 сентября 2026 года: действующие указ и положение о счёте покупателя, законопроект в редакции первого чтения. Источники в конце статьи.

Что изменит законопроект для покупателя?

По сообщениям о первом чтении, деньги дольщика будут лежать на эскроу-счёте в банке, а застройщик получит их только после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. Сейчас деньги обычно уходят к нему в день оплаты. Чем это грозит, Ташкент видел в конце июля 2025 года: хокимият остановил строительство 59 объектов (podrobno.uz, 27.09.2026) без разрешительных документов и техзаключений, а часть квартир в этих домах уже была продана.

Что ещё меняется по законопроекту:

• привлекать деньги дольщиков сможет только застройщик, зарегистрированный в специальной системе; он заключает генеральное соглашение с уполномоченным банком и публикует проектную декларацию;
• договор долевого участия удостоверяет нотариус, и он проходит государственную регистрацию;
• при нарушениях дольщик вправе потребовать деньги назад с процентами за пользование ими, а если их не вернут в срок, идти в суд;
• данные о проектах, застройщиках и ходе работ будут открыты на специальной платформе.

На июньской презентации законопроекта говорили, что для этого планируется цифровая платформа Uy-joy (spot.uz, 27.09.2026): застройщики, разрешения, ход работ, эскроу-счета и договоры в одном месте. Пока это план. Открыт и другой вопрос: распространится ли эскроу на дома, которые уже строятся. В сообщениях о первом чтении об этом ни слова. Депутаты законопроект одобрили, но раскритиковали часть норм, которые вносятся в Уголовный кодекс, и спикер поручил доработать их с юристами ко второму чтению. Так что окончательный текст ещё может измениться.

Как защищены деньги дольщика сегодня?

Главное требование из того же указа: с 1 июля 2025 (lex.uz, 27.09.2026) застройщик вправе привлекать деньги дольщиков только по договору, который удостоверил нотариус и зарегистрировал кадастр. Если сведений об объекте нет на электронной платформе системы «Прозрачное строительство», нотариус договор не удостоверяет, и он не регистрируется.

Второе требование касается оплаты: с 1 апреля 2026 недвижимость оплачивают только безналично. Переводите деньги на счёт компании, указанной в договоре, и храните подтверждение банка. Какие бумаги сохранить и что делать, если платёж не дошёл, мы собрали в статье о том, как платить застройщику.

Оба требования доказывают, кому и за что ушли деньги, но не гарантируют их возврат, если застройщик бросит стройку. Эту дыру и должно закрыть эскроу. Если застройщик уходит от нотариуса или говорит «договор оформим потом», этого уже достаточно, чтобы остановиться. Как проверить саму компанию, читайте в гиде по проверке застройщика.

Почему эскроу может поднять цены?

Представитель Минюста 27 июля 2026 (spot.uz, 27.09.2026) прямо сказал, что с эскроу жильё подорожает. Логика простая: сейчас деньги дольщиков для застройщика бесплатный источник финансирования, а при эскроу они заморожены в банке, и стройку придётся вести на кредит под процент.

На сколько вырастут цены, в министерстве цифрой не сказали, и мы гадать не будем. Взамен, по словам представителя министерства, покупатель, который не получил квартиру, вернёт из банка всё, что заплатил. А нынешние цены сложились без эскроу: метр в новостройке по городу стоит $1 629, на вторичке $1 279, разница +27%. Доля новостроек и цены по районам:

Данные на 28.09.2026, объявлений: 28 842

Район	Доля новостроек	Новостройки, за м²	Вторичка, за м²	Разница
Яккасарайский	67%	$1 913	$1 534	+25%
Яшнабадский	62%	$1 493	$1 161	+29%
Шайхантахурский	54%	$3 091	$1 319	+134%
Мирабадский	52%	$2 125	$1 616	+31%
Сергелийский	49%	$1 062	$975	+9%
Юнусабадский	45%	$1 540	$1 298	+19%
Мирзо-Улугбекский	44%	$1 839	$1 339	+37%
Алмазарский	41%	$1 375	$1 136	+21%
Бектемирский	41%	$1 038	$968	+7%
Учтепинский	31%	$1 202	$1 181	+2%
Чиланзарский	16%	$1 436	$1 371	+5%
Весь город	48%	$1 629	$1 279	+27%

Больше всего новостроек в Яккасарайском районе: 67% объявлений. Если закон примут, в таких районах он может затронуть больше покупателей. Разницу цен новостроек и вторички по районам мы каждый день обновляем на отдельной странице.

Что проверить, если покупаете на котловане сейчас?

Сначала выясните, на какой стадии дом: объявления об этом почти молчат. В снимке нашей базы на 26 сентября 2026 года объявлений новостроек со словом «котлован»: 43 (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 13 829). С «переуступкой», когда первый покупатель передаёт свой договор другому: 33 (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 13 829). Насколько квартира в строящемся доме дешевле, чем в сданном, мы посчитали в статье «Котлован или сданный дом».

Остальное скажут документы:

1. Нотариус и платформа. Договор только у нотариуса. Если объекта нет на платформе, нотариус откажет: это первый и самый дешёвый фильтр.
2. Застройщик. Точное название компании и ИНН, разрешение на строительство и документы на землю. Компания в договоре и компания, которая получает деньги, должны совпадать.
3. Оплата. Только безналично, на счёт компании из договора. Не на личную карту и не наличными «менеджеру».
4. Срок. Дата сдачи и то, что застройщик платит за просрочку, должны быть записаны в договоре: устное обещание не считается.
5. Переуступка. Удостоверен ли у нотариуса и зарегистрирован ли договор первого покупателя, выплачены ли по нему деньги полностью, согласен ли застройщик на переуступку: всё это просите подтвердить письменно.
6. «Ваши деньги на эскроу». Если продавец так говорит, спросите, какой банк, какой счёт и на основании какого документа. Эскроу сегодня не обязательно и закон ещё не принят, так что эти слова подтверждает только бумага.

Все объявления новостроек Ташкента собраны на странице новостроек.

Как считали

• UyScan каждое утро собирает объявления OLX и uybor и склеивает копии одной квартиры. В расчёте 11 районов Ташкента, Янгихаётского района в данных нет. Мы показываем цены предложения, а не сделок.
• Новостройкой считаем объявление, где стоит пометка «Новостройки», «Первичный рынок» или «От застройщика».
• «Котлован» и «переуступку» считали по снимку базы на 26 сентября 2026 года: объявления новостроек, где слово есть в заголовке или описании латиницей или кириллицей. Эти цифры каждый день не обновляются.
• Статус законопроекта и указа проверили 27 сентября 2026 года по lex.uz, spot.uz и gazeta.uz.

Ответы на другие вопросы в разделе вопросов и ответов, а новые объявления присылает бот UyScan. UyScan не агентство: мы собираем в одном месте объявления о квартирах в Ташкенте с крупнейших площадок и сами квартиры не продаём.