Может ли иностранец купить квартиру в Узбекистане: правила, пороги, 7 шагов и налоги
Без ВНЖ иностранец может купить в Ташкенте только новостройку и только от $150 000. Этот порог проходят лишь 30% объявлений новостроек. Правила, 7 шагов сделки, оплата и налоги.
Коротко
- Без ВНЖ иностранец может купить в Ташкенте только новостройку: от $150 000 на стадии строительства и от $180 000 в сданном доме, и только с паспортом одной из 108 стран из списка. Россия в нём есть.
- На 26 сентября 2026 года цену от $150 000 указывают 30% объявлений новостроек Ташкента на UyScan, от $180 000 только 22%.
- Покупка по этим порогам ВНЖ не даёт. ВНЖ через недвижимость в Ташкенте начинается с $300 000, зато на этом пути годится и вторичка.
- С 1 апреля 2026 года недвижимость в Узбекистане оплачивают только через банк, так что наличными сделку не провести.
Может, если паспорт есть в государственном списке (российский есть), но с двумя ограничениями. Без ВНЖ иностранцу доступна только новостройка и только от пороговой цены: $150 000 (lex.uz, 27.09.2026) за квартиру на стадии строительства в Ташкенте и $180 000 (lex.uz, 27.09.2026) в сданном доме. Типичная новостройка в Ташкенте стоит $109 900, а из объявлений новостроек на 26 сентября 2026 года порог проходили только 30% (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 13 829).
UyScan не агентство и не юридическая фирма. Мы собираем в одном месте объявления о квартирах в Ташкенте с крупнейших площадок, сами квартиры не продаём и в сделках не участвуем. В статье собраны открытые правовые источники на 27 сентября 2026 года. Это не юридическая консультация: прежде чем платить, сверьте действующие правила с юристом или нотариусом.
Может ли иностранец купить квартиру в Узбекистане?
Да. С 1 мая 2022 года (lex.uz, 27.09.2026) иностранец может купить новую квартиру без ВНЖ, если в Ташкенте она стоит не меньше $150 000. Это право дал указ Президента от 8 апреля 2022 года, и условий у него четыре.
- Паспорт из списка. Постановление Кабмина от 13 июля 2022 года перечисляет страны, граждане которых могут так покупать; всего их 108 (lex.uz, 27.09.2026). Россия, Казахстан, Турция, США, Великобритания и Германия в списке есть, Китая и Индии нет.
- Только новое жильё. Указ говорит о новой недвижимости, строящейся или уже сданной, а постановление считает сданный дом новым первые 3 года (lex.uz, 27.09.2026) после ввода в эксплуатацию. Старая вторичка по этому пути закрыта, земля тоже.
- Порог цены. Он зависит от региона и от того, сдан ли дом (таблица ниже).
- ВНЖ взамен не дают. В указе прямо написано, что такая покупка не основание ни для прописки, ни для вида на жительство.
Есть и второй путь: ВНЖ через покупку недвижимости. Он дороже, зато на нём подходит любая квартира, новая или вторичная.
Какие пороги цены действуют без ВНЖ?
В Ташкенте, Ташкентской области и городе Самарканде порог $150 000 за квартиру на стадии строительства и $180 000 за квартиру в сданном доме. В остальных регионах $70 000 (lex.uz, 27.09.2026) и $85 000 (lex.uz, 27.09.2026).
| Без ВНЖ | ВНЖ через покупку | |
|---|---|---|
| Кто может | Граждане стран из списка, всего 108 | Граждане стран из другого списка, всего 111 (lex.uz, 27.09.2026) |
| Что можно купить | Только новостройку, без земли | Любую недвижимость, новую или вторичную |
| Ташкент и Ташкентская область | $150 000 на стройке, $180 000 в сданном доме | $300 000 (lex.uz, 27.09.2026) |
| Город Самарканд | $150 000 на стройке, $180 000 в сданном доме | $200 000 (lex.uz, 27.09.2026) |
| Другие регионы | $70 000 на стройке, $85 000 в сданном доме | $200 000 в остальной Самаркандской области и в Бухарской, Наманганской, Андижанской, Ферганской и Хорезмской областях, $100 000 (lex.uz, 27.09.2026) в остальных |
| ВНЖ | Нет | Да |
Правила на 27 сентября 2026 года по lex.uz: указ от 8 апреля 2022 года, постановление Кабмина от 13 июля 2022 года и указ от 5 января 2019 года. Практические детали взяты из меморандума Azizov & Partners от 1 июня 2026 года.
На практике важны две детали. Как пишут в меморандуме, если покупаете вдвоём, порог должна пройти доля каждого собственника, а не вся квартира. И указ задаёт порог в долларовом эквиваленте, не называя ни курса, ни даты пересчёта, поэтому цена впритык к порогу рискованна.
Какие квартиры в Ташкенте проходят порог?
Объявлений новостроек в Ташкенте с ценой от $150 000 на 26 сентября 2026 года было 4 196 (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 13 829), это 30% всех новостроек в продаже. При пороге для сданного дома, $180 000, их остаётся 3 044 (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 13 829), или 22% (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 13 829).
Порог отрезает массовый рынок. Типичная квартира в Ташкенте стоит $90 000, типичная новостройка $109 900. Выше порога начинается другой класс жилья: медианная площадь 100 м² (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 4 196), медианная цена $224 900 (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 4 196) и $2 319 (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 4 196) за м² против $1 629 за м² у новостроек в целом. В основном это трёх- и четырёхкомнатные квартиры.
По городу они распределены очень неровно:
| Район | Новостроек от порога | Доля среди новостроек района |
|---|---|---|
| Яккасарайский | 930 | 41% |
| Шайхантахурский | 850 | 63% |
| Мирзо-Улугбекский | 684 | 30% |
| Мирабадский | 523 | 48% |
| Юнусабадский | 520 | 28% |
| Яшнабадский | 454 | 20% |
| Алмазарский | 114 | 15% |
| Чиланзарский | 85 | 21% |
| Учтепинский | 16 | 7% |
| Сергелийский | 15 | 1% |
| Бектемирский | 5 | 3% |
Данные UyScan на 26 сентября 2026 года: 13 829 объявлений новостроек в 11 районах без Янгихаётского, из них с ценой от $150 000.
Проще всего в Шайхантахурском районе: там порог проходит уже большинство новостроек в продаже. Сергелийский, Учтепинский и Бектемирский районы дают считанные объявления, и иностранцу без ВНЖ выбирать там почти не из чего. Вторичных объявлений от $150 000 тоже хватает: 1 052 (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 15 073). Но без ВНЖ из них подходят только квартиры в домах, сданных за последние 3 года, а дату сдачи наши данные не показывают.
Все новостройки собраны на странице новостроек Ташкента, а в поиске можно задать минимальную цену.
Как получить ВНЖ через покупку недвижимости?
В Ташкенте и Ташкентской области порог $300 000: тот же указ от 8 апреля 2022 года снизил его с $400 000 (lex.uz, 27.09.2026). Старую цифру до сих пор приводят некоторые сайты. В Самаркандской, Бухарской, Наманганской, Андижанской, Ферганской и Хорезмской областях порог $200 000, в Каракалпакстане и остальных областях $100 000. Пороги и список из 111 стран задал указ от 5 января 2019 года, и этот список шире: Китай и Индия в нём есть.
По меморандуму, на этом пути подходит любая недвижимость, жилая и нежилая, новая и вторичная. В Ташкенте это узкий сегмент: объявлений с ценой от $300 000 всего 1 098 (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 28 902), это 4% (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 28 902) от всех, и вторички среди них только 123 (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 1 098).
Сколько действует такой ВНЖ и как его продлевают, подтвердить не удалось: источники, которые мы смотрели, расходятся. Если покупаете ради ВНЖ, сначала поговорите с юристом по миграционным вопросам.
Как проходит покупка: 7 шагов
Шагов семь, и первые три проходят до того, как вы что-то подпишете. Каждый платёж идёт через банк, а проверяет его нотариус.
- Выберите путь. Дешевле $300 000 в Ташкенте открыт только путь без ВНЖ и только для новостройки. От $300 000 подходит любая квартира, и покупка может стать основанием для ВНЖ.
- Отберите квартиры выше порога. Сравнивайте полную цену с отделкой, а не первый взнос. Как взнос оказывается в поле цены, разобрано в статье «Цена или взнос».
- Проверьте продавца и возраст дома. Путь с порогом работает только для нового жилья: строящегося или сданного за последние 3 года. Среди новостроек дороже порога на частных продавцов приходится 10% (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 4 196). Спросите, кто подписывает договор и когда дом ввели в эксплуатацию, и до оплаты проверьте это у нотариуса.
- Откройте счёт в узбекском банке. Заранее спросите в банке, какие документы нужны нерезиденту и сколько идёт перевод из-за рубежа.
- Согласуйте договор. Проверьте полную цену, отделку, срок сдачи и что входит в стоимость. Если цена в сумах, её долларовый эквивалент меняется вместе с курсом (на 26.09.2026 курс ЦБ был 11 825,4 сума за доллар), поэтому держите запас над порогом.
- Заплатите через банк и подпишите у нотариуса. Деньги идут по банковским счетам, и нотариус удостоверяет договор только после того, как банк подтвердит оплату. Если покупаете на котловане по договору с застройщиком, порядок оплаты другой: как он устроен, разобрано в статье «Оплата квартиры через счёт покупателя».
- Зарегистрируйте право собственности. После удостоверения сделки нотариус передаёт данные в госреестр. В строящемся доме регистрировать пока нечего, поэтому спросите застройщика, когда и как оформят вашу собственность после сдачи.
Общий порядок для любого покупателя, от просмотра до кадастра, описан в статье «Покупка квартиры в Ташкенте: 10 шагов». Насколько метр в новостройке дороже, чем во вторичке, в каждом районе, смотрите в статье «Новостройка или вторичка». Если пока присматриваетесь и живёте на съёмной квартире, пригодится гид по аренде для иностранцев.
Как платить и какие налоги?
С 1 апреля 2026 года (lex.uz, 27.09.2026) недвижимость в Узбекистане покупают и продают только через банк, и местные, и иностранцы. Наличные, отданные продавцу из рук в руки, через нотариуса не пройдут: договор удостоверяют только после того, как банк подтвердит оплату.
Налоги возникают на трёх этапах:
- Покупка. Отдельного налога на покупку в официальных источниках мы не нашли. Нотариус берёт сборы за удостоверение сделки: сумму уточните заранее.
- Владение. Собственник каждый год платит налог на имущество, его считают от кадастровой стоимости.
- Продажа. Резидент, у которого жильё было в собственности дольше, чем 3 года (podrobno.uz, 27.09.2026), налог на доход с продажи не платит. Для продавца-нерезидента источники расходятся и в ставке, и в том, действует ли эта льгота. Спросите налогового консультанта до покупки: от этого зависит, сколько останется у вас, если решите продать через пару лет.
Что изменится с законом о риелторах?
8 ноября 2026 года (lex.uz, 27.09.2026) вступает в силу закон «О риэлторской деятельности». С этого дня риелторы и агентства должны быть в открытом государственном реестре, риелтору нужен квалификационный сертификат, а в договоре с вами, бумажном или электронном, должны быть размер вознаграждения и порядок возврата денег, если услугу не оказали.
Особенно это пригодится тому, кто покупает издалека или через посредника: прежде чем платить за услуги, попросите сертификат и найдите фамилию риелтора в реестре. Пороги и правило «только новостройки» установил указ 2022 года, а не этот закон.
Как считали
- Цены взяты из объявлений OLX и uybor, активных 26 сентября 2026 года: квартиры в 11 районах Ташкента. Каждая квартира учтена один раз, даже если её выставили несколько агентств. Это цены предложения, а не сделок.
- Новостройкой считаем то, что продавец отметил в объявлении: новостройка, первичный рынок или от застройщика. Сдан ли дом и когда, в данных нет, поэтому оба порога применены ко всем новостройкам, и цифры стоит читать как верхнюю оценку.
- Берём цены от $8 000 и площадь от 15 м². Янгихаётского района в данных нет.
- Правовые нормы сверены по lex.uz и меморандуму Azizov & Partners 27 сентября 2026 года. Подробнее о подсчёте в методологии.
Новые квартиры дороже вашего порога удобно отслеживать в Telegram: бот UyScan присылает свежие объявления и снижения цен по району и бюджету.
Источники
- $150 000: Указ Президента УП-101 от 8 апреля 2022 года, п. 3: порог для иностранца, который без ВНЖ покупает строящееся жильё в Ташкенте, Ташкентской области или городе Самарканде. lex.uz, проверено
- $180 000: Тот же указ: порог для квартиры в сданной новостройке в Ташкенте, Ташкентской области или городе Самарканде. lex.uz, проверено
- $70 000: Тот же указ: порог для строящегося жилья в остальных регионах. lex.uz, проверено
- $85 000: Тот же указ: порог для сданной новостройки в остальных регионах. lex.uz, проверено
- 1 мая 2022 года: Дата, с которой иностранцы могут покупать новостройки без ВНЖ. lex.uz, проверено
- $300 000: Тот же указ, п. 4: стоимость недвижимости для ВНЖ в Ташкенте и Ташкентской области. lex.uz, проверено
- $400 000: Порог ВНЖ в Ташкенте до указа от 8 апреля 2022 года. lex.uz, проверено
- $200 000: Указ Президента УП-5611 от 5 января 2019 года, п. 5: порог ВНЖ в Самаркандской, Бухарской, Наманганской, Андижанской, Ферганской и Хорезмской областях. lex.uz, проверено
- $100 000: Тот же указ, п. 5: порог ВНЖ в Каракалпакстане и остальных областях. lex.uz, проверено
- 111: Тот же указ, приложение 6: страны, гражданам которых доступен ВНЖ через покупку недвижимости. lex.uz, проверено
- 108: Постановление Кабмина № 384 от 13 июля 2022 года, приложение 1: страны, граждане которых могут покупать новое жильё без ВНЖ. lex.uz, проверено
- 3 года: То же постановление, п. 3: сданный дом считается новым не дольше 3 лет после ввода в эксплуатацию. lex.uz, проверено
- 1 апреля 2026 года: Указ Президента УП-246 от 10 декабря 2025 года, п. 2: недвижимость покупают и продают только через банк, нотариус удостоверяет договор по подтверждению оплаты от банка. lex.uz, проверено
- 8 ноября 2026 года: Закон «О риэлторской деятельности» от 7 августа 2026 года вступает в силу через три месяца после опубликования. lex.uz, проверено
- 3 года: Разъяснение налогового комитета: жильё, которым владели дольше 36 месяцев, продают без налога на доходы физлиц. podrobno.uz, проверено
Откуда цифры
Данные UyScan на 28 сентября 2026: 28 842 квартиры в продаже без дублей, по объявлениям OLX и uybor. Это цены предложения, а не цены сделок.
Цифры с пунктиром подставляются из этих данных при каждом обновлении сайта.
Как цитировать
Строка выделяется целиком одним нажатием. Добавьте ссылку на эту страницу.
UyScan (uyscan.uz), цены предложения квартир в Ташкенте, срез 28.09.2026
Вопросы и ответы
Может ли иностранец купить вторичку в Ташкенте?
Без ВНЖ нет: указ Президента от 8 апреля 2022 года открывает иностранцам только новое жильё, строящееся или сданное, а землю так купить нельзя. Сданный дом считается новым первые 3 года после ввода в эксплуатацию. Вторичка доступна на пути через ВНЖ, где в Ташкенте подходит любое жильё от $300 000. Если ВНЖ у вас уже есть по другим основаниям, спросите юриста, какие правила действуют для вас.
Может ли россиянин купить квартиру в Ташкенте?
Да. Россия есть в списке из 108 стран, граждане которых могут покупать новостройки без ВНЖ (постановление Кабмина от 13 июля 2022 года). Условия те же, что для всех: только новое жильё и в Ташкенте от $150 000. Казахстан, Турция, США, Великобритания и Германия в списке тоже есть, Китая и Индии нет. У пути через ВНЖ свой список из 111 стран, и Китай с Индией в него входят.
Какая минимальная цена квартиры для иностранца?
В Ташкенте, Ташкентской области и городе Самарканде порог $150 000 для квартиры на стадии строительства и $180 000 для квартиры в сданном доме. В других регионах $70 000 и $85 000. Если собственников несколько, порог должна пройти доля каждого.
Даёт ли покупка квартиры ВНЖ в Узбекистане?
По нижним порогам нет: в указе прямо сказано, что такая покупка не основание для прописки и ВНЖ. Для ВНЖ через недвижимость нужна покупка от $300 000 в Ташкенте и Ташкентской области, от $200 000 в Самаркандской, Бухарской, Наманганской, Андижанской, Ферганской и Хорезмской областях и от $100 000 в остальных регионах.
Сколько квартир в Ташкенте иностранец может купить без ВНЖ?
На 26 сентября 2026 года UyScan насчитал 4 196 объявлений новостроек от $150 000 и 3 044 от $180 000. Больше всего их в Яккасарайском, Шайхантахурском, Мирзо-Улугбекском, Мирабадском и Юнусабадском районах.
Можно ли заплатить за квартиру наличными?
Нет. С 1 апреля 2026 года недвижимость в Узбекистане покупают и продают только через банк. Деньги идут по счетам, и нотариус удостоверяет договор только после того, как банк подтвердит оплату.
Платит ли иностранец налог при продаже квартиры?
Резидент, у которого жильё было в собственности дольше, чем 3 года, налог на доход с продажи не платит. О том, какая ставка у нерезидента и действует ли для него эта льгота, источники пишут по-разному. Спросите налогового консультанта до покупки, а не когда соберётесь продавать.
Квартиры по районам
Медиана цены за м² и все объявления района без дублей.