Кадастровая стоимость квартиры: почему она в разы ниже рынка и где влияет на ваши деньги
Кадастровая стоимость квартир Ташкента в 7,4 раза ниже массовой оценки. От неё считают налог на имущество 0,36% и налог при продаже без документов о покупке. Где её узнать и что изменится.
Коротко
- Кадастровая стоимость всех квартир Ташкента 57,8 трлн сумов, их массовая оценка 426,7 трлн сумов: разница в 7,4 раза.
- Средняя квартира стоит по кадастру около 96 млн сумов, или около $8 100, а медианная квартира в объявлениях UyScan на 28 сентября 2026 стоит $90 000.
- Кадастровая стоимость сейчас влияет на два платежа: налог на имущество 0,36% в год и НДФЛ 12% при продаже раньше, чем через 3 года, если нет документов о цене покупки.
- Налог по массовой оценке начнут считать только после закона о ней, дату не назвали, а рост налога ограничен: не больше 20% в год.
Кадастровая стоимость квартир Ташкента в 7,4 раза (gazeta.uz, 27.09.2026) ниже их массовой оценки: 57,8 трлн сумов (gazeta.uz, 27.09.2026) против 426,7 трлн сумов на все квартиры. Эти предварительные итоги Минэкономфин показал 14 августа 2026 года. От кадастровой стоимости считают налог на имущество, а иногда и налог при продаже. Медианная квартира в объявлениях UyScan на 28 сентября 2026 стоит $90 000.
Что такое кадастровая стоимость квартиры?
Это стоимость, которую государство записало за квартирой в кадастре, а не цена, за которую её можно продать. У средней квартиры Ташкента она около 96 млн сумов (gazeta.uz, 27.09.2026), или около $8 100: столько выходит, если разделить кадастровую стоимость всех квартир на их число, а в оценку вошло больше 600 тыс. квартир.
Для сравнения: самый дешёвый вариант в объявлениях UyScan, комната в общежитии на 15 м², стоил $12 500 (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 28 902), в полтора раза дороже средней квартиры по кадастру. Поэтому на кадастровую стоимость бессмысленно ориентироваться при покупке или продаже. Её дело налоги: от неё, а не от рыночной цены, считают налог на имущество.
Как узнать кадастровую стоимость своей квартиры?
Проще всего по извещению о налоге на имущество: налоговая вручает его до 1 марта лично, в электронный кабинет, SMS или через мобильное приложение. Налог в нём равен 0,36% (gazeta.uz, 27.09.2026) кадастровой стоимости на 1 января (gov.uz, 27.09.2026), так что сама стоимость примерно в 278 раз (gazeta.uz, 27.09.2026) больше годового налога, если у вас нет льгот.
Пример: налог около 350 тыс. сумов в год значит кадастровую стоимость около 96 млн сумов. Правило работает для жилья обычной площади, у больших квартир ставка выше.
Уведомления, которые с 5 сентября приходят на my.gov.uz (услуга №1516 (gazeta.uz, 27.09.2026)) и видны в личном кабинете davreestr.uz, про другое: в них новая массовая оценка, а налог пока считают от кадастровой стоимости. Как посмотреть и оспорить оценку, разобрали в статье о массовой оценке квартиры.
Почему она в разы ниже рынка?
Минэкономфин называет главную причину: действующая кадастровая стоимость не в полной мере учитывает стоимость земли под домом. У квартир разрыв с массовой оценкой в 7,4 раза, у частных домов, где своя земля есть у каждого владельца, он примерно вдвое больше.
Но и массовая оценка не равна рынку. Её считали по данным первого полугодия 2026 года: примерно 100 тыс. предложений о продаже и больше 85 тыс. нотариальных договоров (gazeta.uz, 27.09.2026). Методика при этом специально даёт результат на 20–30% (gazeta.uz, 27.09.2026) ниже рыночного уровня. Если сложить оба разрыва, кадастровая стоимость ниже рыночной примерно в 9–10,5 раза (gazeta.uz, 27.09.2026).
Наши данные показывают тот же порядок. Средняя кадастровая стоимость около $8 100, медиана объявлений $90 000. Сравнение грубое: в объявлениях цены предложения, а не сделок, и 48% из них новостройки, которые дороже вторички (медиана вторички $80 000).
Где кадастровая стоимость влияет на ваши деньги?
Сейчас в двух местах: в ежегодном налоге на имущество и в налоге при продаже квартиры, которой вы владели не дольше 3 года (podrobno.uz, 27.09.2026), если цену покупки нечем подтвердить. Низкая кадастровая стоимость работает в этих случаях в разные стороны: первый налог она делает маленьким, второй большим.
Налог на имущество. Ставка для жилья обычной площади 0,36% кадастровой стоимости. У средней квартиры Ташкента это около 350 тыс. сумов (gazeta.uz, 27.09.2026) в год. Платят двумя частями, до 15 апреля и до 15 октября.
Налог при продаже. Если квартира была вашей дольше 3 года, налога нет. Если нет, платят 12% (podrobno.uz, 27.09.2026) с разницы между ценой продажи и ценой покупки по документам. Документов нет, тогда вместо цены покупки берут кадастровую стоимость.
Разница выходит заметная. Возьмём квартиру за $90 000 (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 28 902), медиану объявлений на 26 сентября. Если договор купли-продажи и платёж по банку сохранились и продаёте вы за те же деньги, налог ноль. Если документов нет, а кадастровая стоимость как у средней квартиры, налог составит около $9 800 (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 28 902): почти вся цена считается доходом. Храните договор и подтверждение оплаты, пока не пройдут 3 года владения.
Остальные налоги владельца, включая налог с аренды, собраны в статье о налогах владельца квартиры.
Что изменит массовая оценка?
Пока ничего: в 2026 году налог на имущество считают от кадастровой стоимости, а массовая оценка сама по себе не создаёт налоговых обязательств (gazeta.uz, 27.09.2026). Сначала должен появиться закон о массовой оценке, и только потом по ней пересмотрят налоговую базу. В Минэкономфине напоминают, что указ о массовой оценке поручает снизить ставки, а рост налога ограничен правилом ещё с 2018 года: не больше 20% в год (gazeta.uz, 27.09.2026).
Дату перехода не назвали, новые ставки тоже, поэтому считать будущий налог сейчас нечем. Если оценка вашей квартиры кажется завышенной, в уведомлении можно не согласиться и указать свою сумму с обоснованием.
Чем кадастровая стоимость отличается от оценочной и рыночной?
У средней квартиры Ташкента это около $8 100 по кадастру, около $60 000 (gazeta.uz, 27.09.2026) по массовой оценке и $90 000 медиана в объявлениях. Три цифры считают разные люди по разным правилам, и в деньги они превращаются в разных местах.
| Кадастровая стоимость | Массовая оценка | Цена в объявлениях | |
|---|---|---|---|
| Средняя квартира | около 96 млн сумов (около $8 100) | около 711 млн сумов (gazeta.uz, 27.09.2026) (около $60 000) | медиана $90 000 |
| Кто определяет | государство, запись в кадастре | Национальный центр по массовой оценке при Агентстве по кадастру | продавец |
| На чём основана | кадастровые данные, земля учтена не полностью | объявления и нотариальные договоры первого полугодия 2026, минус 20–30% | ожидания продавца, торг впереди |
| Где влияет на деньги | налог на имущество, НДФЛ при продаже без документов | пока нигде, налог по ней обещан в будущем | цена сделки |
| Где посмотреть | извещение налоговой до 1 марта | my.gov.uz и личный кабинет davreestr.uz | поиск UyScan, OLX, uybor |
Кадастр и оценка: предварительные итоги массовой оценки квартир Ташкента, Минэкономфин, 14 августа 2026 года; средние наш пересчёт по числу оценённых квартир (больше 600 тыс.), доллары по курсу ЦБ на 25 сентября. Цены: объявления UyScan на 28.09.2026, квартир 28 842, 11 районов без Янгихаёта.
Это пересказ открытых источников и наших расчётов, а не юридическая или налоговая консультация. Точную сумму налога по своей квартире смотрите в извещении налоговой, а перед продажей уточните налог в налоговой или у нотариуса.
Медианы по районам каждое утро обновляются на странице цен на квартиры, короткие ответы собраны в разделе вопросов и ответов. Чем официальные цены на жильё отличаются от наших, объясняем в статье про UyScan и официальные данные. Новые объявления по вашему фильтру присылает бот UyScan.
Как считали. Кадастровую стоимость и массовую оценку всех квартир Ташкента взяли из предварительных итогов Минэкономфина и разделили на число оценённых квартир; их больше, чем в расчёте, поэтому настоящие средние немного ниже. Разрыв с рынком получили из двух официальных цифр: оценка выше кадастра в 7,4 раза, а сама ниже рынка на 20–30%. Цены UyScan это медиана активных объявлений продажи без дублей на 28.09.2026, подробнее в методологии.
Источники
- в 7,4 раза: на столько массовая оценка квартир Ташкента выше их кадастровой стоимости (предварительные итоги Минэкономфина, 14.08.2026). gazeta.uz, проверено
- 57,8 трлн сумов: кадастровая стоимость всех оценённых квартир Ташкента. gazeta.uz, проверено
- 426,7 трлн сумов: массовая оценка всех оценённых квартир Ташкента. gazeta.uz, проверено
- больше 600 тыс.: сколько квартир Ташкента вошло в массовую оценку. gazeta.uz, проверено
- около 96 млн сумов: наш пересчёт: 57,8 трлн сумов кадастровой стоимости на 600 тыс. квартир; квартир больше 600 тыс., поэтому настоящее среднее немного ниже. gazeta.uz, проверено
- около $8 100: наш пересчёт средней кадастровой стоимости квартиры в доллары по курсу ЦБ 11 830,9 сума на 25.09.2026. gazeta.uz, проверено
- около 711 млн сумов: наш пересчёт: 426,7 трлн сумов массовой оценки на 600 тыс. квартир. gazeta.uz, проверено
- около $60 000: наш пересчёт средней массовой оценки квартиры в доллары по курсу ЦБ 11 830,9 сума на 25.09.2026. gazeta.uz, проверено
- 20–30%: методика массовой оценки даёт результат на столько ниже рыночного уровня. gazeta.uz, проверено
- примерно 100 тыс. предложений о продаже и больше 85 тыс. нотариальных договоров: данные, по которым считали массовую оценку: с начала 2026 года по 1 июля. gazeta.uz, проверено
- в 9–10,5 раза: наш пересчёт: оценка выше кадастровой в 7,4 раза и сама на 20–30% ниже рынка (7,4 / 0,8 и 7,4 / 0,7); грубый ориентир по средним. gazeta.uz, проверено
- 0,36%: налог на имущество физлиц для жилья до 200 м² с 2026 года (в 2025 году 0,34%). gazeta.uz, проверено
- на 1 января: база налога на имущество физлиц: кадастровая стоимость на 1 января; извещение до 1 марта, уплата двумя частями до 15 апреля и 15 октября. gov.uz, проверено
- в 278 раз: наш пересчёт: налог 0,36% от кадастровой стоимости, значит стоимость в 1 / 0,0036 ≈ 278 раз больше налога. gazeta.uz, проверено
- около 350 тыс. сумов: наш пересчёт: 0,36% от средней кадастровой стоимости квартиры около 96 млн сумов, около $29 по курсу ЦБ. gazeta.uz, проверено
- 12%: НДФЛ с разницы между ценой продажи и ценой покупки; без документов о покупке с разницы между ценой продажи и кадастровой стоимостью. podrobno.uz, проверено
- 3 года: жильё в собственности дольше 36 месяцев: НДФЛ при продаже не платится. podrobno.uz, проверено
- не больше 20% в год: правило с 2018 года: налог на имущество за год растёт не больше чем на 20% к прошлому году (Институт фискального анализа при Минэкономфине); дата перехода на оценку не названа. gazeta.uz, проверено
- не создаёт налоговых обязательств: директор Национального центра по массовой оценке: по действующему законодательству оценка сама по себе не повышает налог. gazeta.uz, проверено
- услуга №1516: уведомления о массовой оценке на my.gov.uz рассылают с 5 сентября 2026; подробности в личном кабинете davreestr.uz. gazeta.uz, проверено
Откуда цифры
Данные UyScan на 28 сентября 2026: 28 842 квартиры в продаже без дублей, по объявлениям OLX и uybor. Это цены предложения, а не цены сделок.
Цифры с пунктиром подставляются из этих данных при каждом обновлении сайта.
Как цитировать
Строка выделяется целиком одним нажатием. Добавьте ссылку на эту страницу.
UyScan (uyscan.uz), цены предложения квартир в Ташкенте, срез 28.09.2026
Вопросы и ответы
Что такое кадастровая стоимость квартиры?
Стоимость квартиры, записанная в государственном кадастре. От неё считают налог на имущество. С рыночной ценой она почти не связана: у средней квартиры Ташкента это около 96 млн сумов, а медиана цены в объявлениях UyScan на 28 сентября 2026 $90 000.
Как узнать кадастровую стоимость квартиры?
Проще всего по извещению о налоге на имущество, которое налоговая присылает до 1 марта в личный кабинет, SMS или приложение. Налог равен 0,36% кадастровой стоимости, поэтому сама стоимость примерно в 278 раз больше годового налога, если у вас нет льгот.
Почему кадастровая стоимость ниже рыночной?
По объяснению Минэкономфина, она не в полной мере учитывает стоимость земли под домом. Массовая оценка квартир Ташкента выше кадастровой в 7,4 раза, а сама оценка по методике на 20–30% ниже рынка. Вместе выходит, что кадастр ниже рынка примерно в 9–10,5 раза.
Какой налог считают от кадастровой стоимости?
Налог на имущество: 0,36% в год для жилья обычной площади, у средней квартиры Ташкента около 350 тыс. сумов. И НДФЛ 12% при продаже квартиры, которой владели не дольше 3 года, если цену покупки нечем подтвердить: тогда налог берут с разницы между ценой продажи и кадастровой стоимостью.
Изменится ли налог после массовой оценки?
Прямо сейчас нет: налог в 2026 году считают от кадастровой стоимости, а массовая оценка сама по себе не создаёт налоговых обязательств. Налоговую базу пересмотрят только после закона о массовой оценке, дату не назвали. Ставки при этом поручено снизить, а рост налога ограничен: не больше 20% в год.
Квартиры по районам
Медиана цены за м² и все объявления района без дублей.