UyScan и официальные данные: почему цифры о ценах на жильё разные

Официальная средняя цена метра квартиры в Шайхантахурском районе Ташкента на 1 сентября 2026 года составляла 25,3 млн сумов (gazeta.uz, 27.09.2026). Медиана UyScan по объявлениям того же района на 26 сентября: 19,2 млн сумов (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 2 506), официальная цифра выше почти на треть. Никто не ошибся: пять официальных рядов и UyScan отвечают на разные вопросы. Разбираем, на какие.

Кто в Узбекистане считает цены на жильё?

Мы насчитали пять официальных источников цифр о рынке жилья, UyScan шестой, и обновляются они с разной частотой: от раза в квартал до каждого утра. Например, Нацкомстат во II квартале 2026 года насчитал рост цен на квартиры в Ташкенте на 3,9% (spot.uz, 27.09.2026) за год, а центр массовой оценки дал цену метра по каждому району на 1 сентября.

• Центральный банк. Обзор рынка недвижимости раз в квартал и итог года: число сделок, изменение цен в долларах и в сумах. За март 2026 года ЦБ насчитал 47,3 тыс. (gazeta.uz, 27.09.2026) сделок купли-продажи недвижимости.
• ЦЭИР (Центр экономических исследований и реформ). Помесячно: сделки с жильём и средняя цена метра. Вторичка Ташкента в марте стоила $1 124 (gazeta.uz, 27.09.2026) за м².
• ИМРИ (Институт макроэкономических и региональных исследований). Обзоры цен на квартиры в многоэтажках Ташкента за месяц по данным OLX.uz, в долларах, по районам и комнатности. Однокомнатные с полным ремонтом в новостройках Мирзо-Улугбекского района за год, с мая по май, подорожали на 23,5% (spot.uz, 27.09.2026).
• Нацкомстат. Квартальный индекс цен: квартиры, первичка, вторичка, частные дома, Ташкент и регионы. Индекс показывает, на сколько процентов изменилась цена, а не сколько стоит метр, и считается по ценам в объявлениях: по Ташкенту база целиком из OLX.uz.
• Национальный центр массовой оценки недвижимости. Средние цены метра квартир в 35 городах и районах страны на 1 сентября 2026 года, по ценам на электронных площадках. Публиковать такие цены по районам столицы Нацкомитет по урбанизации пообещал ещё 5 марта 2026 (spot.uz, 27.09.2026).
• UyScan. Каждое утро собираем объявления OLX и uybor из 11 районов Ташкента, склеиваем копии одной квартиры и считаем медиану. Сейчас в расчёте 28 842 квартиры, медиана метра по городу $1 400.

Срез центра массовой оценки не равен оценке вашей конкретной квартиры: как её посмотреть и оспорить, разбираем в статье о массовой оценке.

Почему цифры UyScan и официальные расходятся?

В семи районах из одиннадцати официальная средняя и наша медиана расходятся всего на несколько процентов. Заметный разрыв в четырёх районах, и больше всего в Шайхантахурском: +32% (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 2 506). Причин несколько, и ни одна не означает, что кто-то считает неправильно.

Среднее против медианы. Центр массовой оценки публикует среднюю цену, мы медиану: половина квартир дешевле неё, половина дороже. Несколько квартир по цене пентхауса сильно поднимают среднее и почти не двигают медиану. Если посчитать по нашим объявлениям Шайхантахурского района среднее, выйдет 27,7 млн сумов (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 2 506), выше официальной цифры, а медиана остаётся на 19,2 млн сумов.

Что считать квартирой района. В публикации центра не сказано, входят ли в расчёт новостройки. Для центра города это решает многое: в Шайхантахурском медиана метра в новостройках у нас $3 091, на вторичке $1 319.

Копии объявлений. Одну квартиру часто выставляют несколько агентств, и если считать объявления, а не квартиры, новостройки с их многочисленными копиями попадают в выборку по нескольку раз. У нас копии составляют 35% объявлений, и каждая квартира считается один раз. Чистят ли копии другие источники, в публикациях об их данных не сказано. Откуда берутся дубли, рассказываем в статье об одной квартире в пяти объявлениях.

Дата. Официальный срез сделан на 1 сентября, наш на 26 сентября. Здесь это почти ни на что не влияет: по истории цен медиана метра в Шайхантахурском районе за эти недели не сдвинулась.

Валюта. Официальные цифры даны в сумах, UyScan считает в долларах и переводит в сумы по курсу ЦБ. В долларах и в сумах цены движутся по-разному, об этом отдельная статья о ценах в долларах и сумах.

Где расхождение по районам самое большое?

Больше всего в Шайхантахурском районе, где разница +32%, дальше Мирзо-Улугбекский: +12%. В Алмазарском и Яккасарайском цифры почти совпадают, а в Яшнабадском официальная ниже нашей. В пяти районах, которых нет в таблице, от Юнусабадского до Бектемирского, разница меньше пяти процентов в ту или другую сторону.

Цена квадратного метра квартиры. Официальная: Национальный центр массовой оценки недвижимости, средняя на 01.09.2026 по ценам электронных площадок. UyScan: медиана всех объявлений района (новостройки и вторичка) на 26.09.2026, в сумах по курсу ЦБ на 25.09.2026, объявлений в шести районах: 18 637. Разница показывает, на сколько официальная цифра выше или ниже нашей.

Кто тянет центр вверх, видно по самим объявлениям. В Шайхантахурском районе 905 (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 2 506) объявлений дороже официальной средней, из них 861 в новостройках и только 44 на вторичке.

На окраинах картина другая. В Сергелийском и Бектемирском районах официальная цифра 11,5 млн сумов (gazeta.uz, 27.09.2026) совпадает с нашей медианой вторички до десятых: 11,5 млн сумов (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 1 527). В долларах вторичка сейчас стоит $975 и $968 за м². В Яшнабадском, наоборот, официальная цифра ниже нашей медианы. Новостройки дают там 62% наших объявлений, а медиана одной вторички 13,7 млн сумов (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 1 350), чуть ниже официальной.

Медианы по всем районам в долларах, с обновлением каждое утро, собраны на странице цены квадратного метра.

Цена предложения и цена сделки: в чём разница?

Все цифры UyScan это цены предложения: сколько просят продавцы 28 842 квартир на 28 сентября 2026. Сколько заплатили после торга, в объявлениях не видно. И три официальных ряда из пяти тоже построены на объявлениях: центр массовой оценки изучал электронные площадки, ИМРИ и Нацкомстат по Ташкенту берут OLX.uz, а про индекс Нацкомстата в публикации прямо сказано, что он не отражает цены сделок.

Сделки считают ЦБ и ЦЭИР, и тоже по-разному. За март 2026 года ЦБ насчитал 47,3 тыс. сделок купли-продажи недвижимости, ЦЭИР 43,6 тыс. (gazeta.uz, 27.09.2026) сделок с жильём. У них разные формулировки и методики, поэтому рядом с цифрой всегда называйте источник.

Цены предложения тоже не стоят на месте. Снижений цены не меньше чем на $500 за последний прогон: 128, все такие квартиры собраны на странице снижений цены. Регулярной публикации о том, насколько цена сделки в Ташкенте ниже цены в объявлении, мы не нашли, поэтому медиану предложения читайте как ориентир сверху.

Почему в наших данных нет Янгихаёта?

Официально в Ташкенте 12 районов, у UyScan 11 районов: Янгихаётского нет. Район образовали в 2020 году (gazeta.uz, 27.09.2026) из частей Сергелийского и Бектемирского районов и земель области, но OLX до сих пор не показывает его отдельно, и продавцы выбирают в объявлении соседний.

Чаще всего это Сергелийский. Из 672 (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 28 902) объявлений, где в тексте упомянут Янгихаёт, 622 (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 2 496) стоят в Сергелийском районе, это каждое четвёртое объявление района. Их медиана $1 008 (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 622) за м², у остальных объявлений района $1 025 (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 1 874): они чуть дешевле, как и в официальном срезе, где Янгихаёт самый доступный район столицы с 11 млн сумов (gazeta.uz, 27.09.2026) за метр. На медиану Сергели эти объявления почти не влияют.

Для сравнения с официальными цифрами это значит две вещи. В наш Сергелийский район попадает заметная часть объявлений из Янгихаёта, так что он шире официального. А в городской медиане UyScan самый доступный район столицы представлен только теми объявлениями, что стоят в соседних районах.

Какой цифре верить и для чего?

Каждой, но для своего вопроса. Нужен тренд за год, берите Нацкомстат и ЦБ: квартиры в Ташкенте во II квартале подорожали на 3,9% к прошлому году, а у UyScan история короче, с 28 августа 2026.

Число сделок дают ЦБ и ЦЭИР, месячную динамику по комнатам и районам ИМРИ, официальный ориентир по району на дату центр массовой оценки. Сделки, ввод жилья и ипотека в цифрах собраны в обзоре рынка жилья Узбекистана.

Сколько просят за квартиру в районе сегодня и сколько таких квартир в продаже, покажет UyScan: цены по городу, метр по районам и поиск, где копии уже склеены. Новые квартиры по вашему фильтру присылает бот UyScan. Цитируя нас, пишите «по данным UyScan (uyscan.uz)» и дату данных, таблицу по районам можно скачать на странице открытых данных. Откуда мы берём объявления, описано на странице источников.

Как считали

• Официальные цифры взяты из публикаций ЦБ, ЦЭИР, ИМРИ, Нацкомстата и центра массовой оценки в пересказе Gazeta.uz и Spot, ссылки в блоке «Источники». Чужие методики описаны только по этим публикациям.
• UyScan: снимок базы на 26.09.2026, активные объявления о продаже на OLX и uybor после склейки копий и правил подсчёта, 11 районов без Янгихаётского.
• Медиана и среднее цены метра посчитаны по всем объявлениям района, в сумы переведены по курсу ЦБ на 25.09.2026. Разница: на сколько процентов официальная цифра выше или ниже нашей медианы. Упоминания Янгихаёта искали по тексту объявлений во всех написаниях, слитно и раздельно.
• Полное описание в методологии.