Ulushli qurilish va eskrou: poydevor bosqichida kvartira olayotgan xaridor uchun nima oʻzgaradi
Ulushli qurilish qonuni 2026-yil 28-iyulda faqat birinchi oʻqishda qabul qilindi, ulushdorlar uchun eskrou hisob raqami hali majburiy emas. Loyiha nimani oʻzgartiradi va bugun pulni nima himoya qiladi.
Qisqacha
- Ulushli qurilish toʻgʻrisidagi qonun loyihasi 2026-yil 28-iyulda faqat birinchi oʻqishda qabul qilindi. Farmondagi 2026-yil 1-yanvardan majburiy eskrou qonunsiz kuchga kirmagan, shuning uchun ulushdor puli bugun ham odatda toʻgʻridan-toʻgʻri quruvchiga boradi.
- 2026-yil 1-apreldan ishlayotgan xaridor hisobi bu boʻshliqni yopmaydi: u uy-joy qurilishiga investitsiya shartnomalariga, yaʼni poydevor bosqichidagi xaridga tatbiq etilmaydi.
- Bugun ulushdorni 2025-yil 1-iyuldan amaldagi farmon talabi himoya qiladi: shartnoma notariusda tasdiqlanadi va roʻyxatdan oʻtadi, obyekt elektron platformada boʻlmasa, notarius uni tasdiqlamaydi.
- Toshkentda sotuvdagi kvartiralarning 48% qismi yangi binolar (2026-yil 28-sentabr), lekin uy qaysi bosqichdaligini eʼlon deyarli aytmaydi: «kotlovan» soʻzi atigi 43 ta eʼlonda bor.
Ulushli qurilish toʻgʻrisidagi qonun loyihasi 2026-yil 28-iyulda (spot.uz, 27.09.2026) Qonunchilik palatasida faqat birinchi oʻqishda qabul qilindi. 2026-yil 27-sentabrgacha ikkinchi oʻqish haqida xabar topmadik: ulushdorlar uchun eskrou hisob raqami hali majburiy emas. Bu katta bozorga tegishli: 2026-yil 28-sentabr holatiga Toshkentda sotuvdagi kvartiralarning 48% qismi, 13 877 ta kvartira, yangi binolar.
Ulushli qurilish va eskrou hisob raqami nima?
Ulushli qurilishda xaridor uy hali qurilmay turib pul toʻlaydi, quruvchi esa shu pul bilan quradi. Loyiha toʻxtasa, pul ham qotib qoladi: 2025-yilda muammoli loyihalar sababli qariyb 3 ming ulushdor 668 mlrd soʻm (gazeta.uz, 27.09.2026) yoʻqotgan.
Eskrou hisob raqami xaridor bilan quruvchi oʻrtasida turadigan maxsus bank hisobi. Ulushdor pulni unga oʻtkazadi, lekin quruvchi uni darhol ololmaydi: bank pulni shartnomada yozilgan voqea yuz berguncha ushlab turadi. Ulushli qurilishda bu voqea uyning foydalanishga qabul qilinishi. Poydevor bosqichidagi xarid shu sxemaning eng erta va eng xavfli nuqtasi: uyning loyihasi va qazilgan chuquri bor, xolos.
Ulushdorlar uchun eskrou hozir ishlayaptimi?
Majburiy tartibda yoʻq. Loyiha 2026-yil 28-iyulda birinchi oʻqishdan oʻtdi, 2026-yil 27-sentabrgacha ikkinchi oʻqish va Senat haqida xabar topmadik. Qonun boʻlishi uchun u yana ikki oʻqishdan oʻtishi, Senat maʼqullashi va Prezident imzolashi kerak, kuchga kirish sanasi esa hali nomaʼlum.
Chalkashlik farmondan chiqadi. PF-11 farmoni 2025-yil ikkinchi yarmida eskrouni tomonlar tanlovi bilan ixtiyoriy qildi, 2026-yil 1-yanvardan (lex.uz, 27.09.2026) esa ulushdorlar pulini faqat eskrou orqali yigʻishni belgiladi. Ijtimoiy tarmoqlarda shu sana tarqaldi, lekin Adliya vazirligi 2026-yil 5-yanvarda (spot.uz, 27.09.2026) bu talab kuchga kirmaganini aytdi: buning uchun qonun kerak. Shuning uchun quruvchi eskrouni oʻzi taklif qilmasa, poydevor bosqichida toʻlangan pul bugun ham toʻgʻridan-toʻgʻri unga boradi.
Buni 2026-yil 1-apreldan (lex.uz, 27.09.2026) ishlayotgan xaridor hisobi bilan adashtirmang. U tayyor kvartira bitimlari uchun: xaridor bankda hisob ochib pulni qoʻyadi, notarius pul borligini tekshiradi, shartnoma tasdiqlangach esa bank pulni oʻsha kuni yoki keyingi ish kuni sotuvchiga oʻtkazadi. Nizom esa uy-joy qurilishiga investitsiya shartnomalariga tatbiq etilmaydi (gazeta.uz, 27.09.2026), yaʼni poydevor bosqichidagi xarid bu tizimdan tashqarida qoladi. Xaridor hisobi qanday ishlashini naqd pulsiz toʻlov maqolasida tushuntirganmiz.
| Xaridor hisobi (tayyor kvartira) | Poydevor bosqichi, bugun | Qonun loyihasi boʻyicha | |
|---|---|---|---|
| Qachondan | 2026-yil 1-apreldan | 2025-yil 1-iyuldan (farmon) | kuchga kirmagan |
| Pul qayerda turadi | bankda, shartnoma tasdiqlanguncha | odatda quruvchi hisobida | bankdagi eskrou hisobida |
| Pulni qachon oladi | sotuvchi: tasdiqlangan kuni yoki keyingi ish kuni | quruvchi: toʻlov kuni | quruvchi: uy foydalanishga qabul qilingandan keyin |
| Shartnoma | notarius tasdiqlaydi | notarius tasdiqlaydi va roʻyxatdan oʻtadi, obyekt platformada boʻlishi shart | notarius tasdiqlaydi va roʻyxatdan oʻtadi |
| Quruvchiga talab | yoʻq | obyekt elektron platformada | maxsus tizimda roʻyxat, vakolatli bank bilan kelishuv, loyiha deklaratsiyasi |
Holat 2026-yil 27-sentabr: amaldagi farmon va nizom, Qonunchilik palatasi birinchi oʻqishda maʼqullagan loyiha. Manbalar maqola oxirida.
Qonun loyihasi xaridor uchun nimani oʻzgartiradi?
Birinchi oʻqish haqidagi xabarlarga koʻra, ulushdor puli bankdagi eskrou hisobida turadi va quruvchi uni uy qurib bitkazilib, foydalanishga qabul qilingandan keyingina oladi. Bugun esa pul odatda toʻlov kuni quruvchiga oʻtadi. 2025-yil iyul oxirida Toshkent hokimligi ruxsat hujjatlari va texnik xulosasiz qurilayotgan 59 ta obyekt (podrobno.uz, 27.09.2026) ishini toʻxtatgan, ulardagi kvartiralarning bir qismi allaqachon sotilgan edi.
Loyihadagi boshqa oʻzgarishlar:
- ulushdorlar pulini faqat maxsus tizimda roʻyxatdan oʻtgan quruvchi jalb qila oladi, u vakolatli bank bilan bosh kelishuv tuzadi va loyiha deklaratsiyasini eʼlon qiladi;
- ulushli qurilish shartnomasi notariusda tasdiqlanadi va davlat roʻyxatidan oʻtkaziladi;
- talablar buzilsa, ulushdor pulini undan foydalanganlik uchun foizi bilan qaytarishni talab qila oladi, toʻlanmasa sudga murojaat qiladi;
- loyihalar, quruvchilar va ish borishi haqidagi maʼlumot maxsus platformada ochiq boʻladi.
Iyundagi taqdimotda buning uchun Uy-joy raqamli platformasi (spot.uz, 27.09.2026) rejalashtirilgani aytilgan: quruvchilar, ruxsatnomalar, ish borishi, eskrou hisoblari va shartnomalar bir joyda. Hozircha bu reja. Yana bir savol ochiq: eskrou allaqachon boshlangan loyihalarga tatbiq etiladimi. Birinchi oʻqish haqidagi xabarlarda bu haqda gap yoʻq. Deputatlar loyihani maʼqullasa ham, Jinoyat kodeksiga kiritilayotgan ayrim normalarni tanqid qilgan, spiker ularni ikkinchi oʻqishgacha yuristlar bilan qayta koʻrib chiqishni aytgan. Shuning uchun yakuniy matn oʻzgarishi mumkin.
Bugun ulushdorning pulini nima himoya qiladi?
Asosiy talab oʻsha farmondan: 2025-yil 1-iyuldan (lex.uz, 27.09.2026) quruvchi ulushdorlar pulini faqat notarial tasdiqlangan va kadastrda roʻyxatdan oʻtgan shartnoma asosida jalb qila oladi. Obyekt haqidagi maʼlumot «Shaffof qurilish» tizimidagi elektron platformada boʻlmasa, notarius shartnomani tasdiqlamaydi va u roʻyxatdan oʻtmaydi.
Ikkinchi talab toʻlovga tegishli: 2026-yil 1-apreldan koʻchmas mulk faqat naqd pulsiz toʻlanadi. Pulni shartnomada koʻrsatilgan kompaniya hisobiga oʻtkazing va bank tasdigʻini saqlang. Qaysi hujjatlarni saqlash va toʻlov yetib bormasa nima qilishni quruvchiga qanday toʻlash haqidagi maqolada yozganmiz.
Bu ikki talab pul kimga va nima uchun ketganini isbotlaydi, lekin quruvchi qurilishni toʻxtatsa, pulni qaytarishni kafolatlamaydi. Eskrou aynan shu boʻshliqni yopishi kerak. Quruvchi notariusdan qochsa yoki «shartnomani keyin rasmiylashtiramiz» desa, toʻxtash uchun shuning oʻzi yetarli. Kompaniyaning oʻzini qanday tekshirish: quruvchini tekshirish boʻyicha qoʻllanma.
Eskrou nega narxlarni oshirishi mumkin?
Adliya vazirligi vakili 2026-yil 27-iyulda (spot.uz, 27.09.2026) eskrou joriy etilsa, uy narxi oshishini ochiq aytgan. Sababi: hozir quruvchi ulushdorlar pulidan foizsiz manba sifatida foydalanadi, eskrouda esa pul bankda muzlaydi va qurilishni foizli kredit bilan moliyalash kerak boʻladi.
Qancha oshishini vazirlik raqam bilan aytmagan, biz ham bashorat qilmaymiz. Buning evaziga, vazirlik vakili aytganidek, fuqaro uyni ololmasa, toʻlagan pulini bankdan toʻliq qaytarib oladi. Bugungi narxlar esa eskrousiz shakllangan: shahar boʻyicha yangi binoda 1 m² $1 629, ikkilamchi bozorda $1 279, farq +27%. Yangi binolar ulushi va narxi tumanlar boʻyicha:
| Tuman | Yangi binolar ulushi | Yangi binolar, 1 m² | Ikkilamchi bozor, 1 m² | Farq |
|---|---|---|---|---|
| Yakkasaroy | 67% | $1 913 | $1 534 | +25% |
| Yashnobod | 62% | $1 493 | $1 161 | +29% |
| Shayxontohur | 54% | $3 091 | $1 319 | +134% |
| Mirobod | 52% | $2 125 | $1 616 | +31% |
| Sergeli | 49% | $1 062 | $975 | +9% |
| Yunusobod | 45% | $1 540 | $1 298 | +19% |
| Mirzo Ulugʻbek | 44% | $1 839 | $1 339 | +37% |
| Olmazor | 41% | $1 375 | $1 136 | +21% |
| Bektemir | 41% | $1 038 | $968 | +7% |
| Uchtepa | 31% | $1 202 | $1 181 | +2% |
| Chilonzor | 16% | $1 436 | $1 371 | +5% |
| Butun shahar | 48% | $1 629 | $1 279 | +27% |
Yangi binolar eng koʻp Yakkasaroy tumanida: eʼlonlarning 67% qismi. Qonun qabul qilinsa, bunday tumanlarda uning taʼsirini koʻproq xaridor sezishi mumkin. Yangi bino va ikkilamchi bozor narxlari farqi tumanlar kesimida alohida sahifada har kuni yangilanadi.
Hozir poydevor bosqichida kvartira olsangiz nimani tekshirish kerak?
Avval uy qaysi bosqichda ekanini aniqlang: eʼlonlar buni deyarli aytmaydi. 2026-yil 26-sentabrdagi baza nusxasida «kotlovan» soʻzi bor yangi bino eʼlonlari soni: 43 (UyScan maʼlumotlari, 26.09.2026, eʼlonlar: 13 829). «Pereustupka», yaʼni birinchi xaridor shartnomani boshqaga oʻtkazayotgan eʼlonlar: 33 (UyScan maʼlumotlari, 26.09.2026, eʼlonlar: 13 829). Qurilayotgan uydagi kvartira topshirilgan uydagidan qanchaga arzonligini kotlovan yoki topshirilgan uy maqolasida hisoblaganmiz.
Qolganini hujjatdan bilasiz:
- Notarius va platforma. Shartnomani faqat notariusda tuzing. Obyekt platformada boʻlmasa, notarius rad etadi: bu birinchi va eng arzon filtr.
- Quruvchi. Kompaniyaning aniq nomi va STIR raqami, qurilish ruxsatnomasi va yer hujjati. Shartnomadagi kompaniya bilan pul oladigan kompaniya bir xil boʻlsin.
- Toʻlov. Faqat naqd pulsiz, shartnomadagi kompaniya hisobiga. Shaxsiy kartaga oʻtkazmang, «menejer»ga naqd bermang.
- Muddat. Topshirish muddati va kechiksa quruvchi nima toʻlashi shartnomada yozilgan boʻlsin: ogʻzaki vaʼda hisobga olinmaydi.
- Pereustupka. Birinchi xaridorning shartnomasi notarial va roʻyxatdan oʻtganmi, pul toʻliq toʻlanganmi, quruvchi oʻtkazishni tan oladimi: hammasini yozma ravishda soʻrang.
- «Pulingiz eskrouda». Sotuvchi shunday desa, qaysi bank, qaysi hisob va qaysi hujjat asosida ekanini soʻrang: eskrou bugun majburiy emas, qonun hali qabul qilinmagan, shuning uchun bu gapni faqat hujjat tasdiqlaydi.
Toshkentdagi barcha yangi bino eʼlonlari yangi binolar sahifasida jamlangan.
Bu yuridik maslahat emas. Qonun loyihasi holati 2026-yil 27-sentabr holatiga yozilgan, har bir oʻqishdan keyin maqolani yangilaymiz. Shartnomani imzolashdan oldin notarius yoki yurist bilan tekshiring.
Qanday hisobladik
- UyScan har kuni ertalab OLX va uybor eʼlonlarini yigʻadi, bitta kvartiraning nusxalarini birlashtiradi va Toshkentning 11 ta tumanini hisoblaydi, Yangihayot tumani maʼlumotlarda yoʻq. Narxlar bitim emas, taklif narxlari.
- Yangi bino deb eʼlonning oʻzida «Yangi binolar», «Birlamchi bozor» yoki «Quruvchidan» belgisi bor eʼlonlar olinadi.
- «Kotlovan» va «pereustupka» soni 2026-yil 26-sentabrdagi baza nusxasi boʻyicha: sarlavha yoki tavsifida shu soʻz lotin yoki kirill yozuvida bor yangi bino eʼlonlari. Bu raqam har kuni yangilanmaydi.
- Qonun loyihasi va farmon holatini 2026-yil 27-sentabrda lex.uz, spot.uz va gazeta.uz boʻyicha tekshirdik.
Boshqa savollarga javoblar savol-javob boʻlimida, yangi eʼlonlarni esa UyScan boti yuboradi.
Manbalar
- 2026-yil 28-iyulda: ulushli qurilish toʻgʻrisidagi qonun loyihasi Qonunchilik palatasida birinchi oʻqishda qabul qilindi; 27.09.2026 holatiga ikkinchi oʻqish haqida xabar topilmadi. spot.uz, tekshirilgan
- 2026-yil 1-yanvardan: PF-11 farmoni (27.01.2025), 3-band: ulushdorlar puli faqat eskrou hisobvaraqlari orqali; 2025-yil 1-iyuldan yil oxirigacha eskrou va toʻgʻridan-toʻgʻri jalb qilish tomonlar tanlovi bilan. lex.uz, tekshirilgan
- 2026-yil 5-yanvarda: Adliya vazirligi: 1-yanvardan uy-joyni faqat eskrou orqali sotib olish talabi kuchga kirmagan, buning uchun qonun kerak. spot.uz, tekshirilgan
- 668 mlrd soʻm: 2025-yilda muammoli loyihalar sababli qariyb 3 ming ulushdorning yoʻqotishi, Prezidentga qonun loyihasi taqdimotida aytilgan. gazeta.uz, tekshirilgan
- 59 ta obyekt: 2025-yil iyul oxirida Toshkent hokimligi ruxsat hujjatlari va texnik xulosasiz qurilishlarni toʻxtatdi, kvartiralarning bir qismi sotilgan edi. podrobno.uz, tekshirilgan
- 2026-yil 1-apreldan: koʻchmas mulk oldi-sotdisida hisob-kitob faqat naqd pulsiz, bank va notarius tizimlari orqali. lex.uz, tekshirilgan
- uy-joy qurilishiga investitsiya shartnomalariga tatbiq etilmaydi: xaridor hisobi (eskrou) haqidagi nizom: uy-joy qurilishiga investitsiya shartnomalari asosidagi bitimlar istisno. gazeta.uz, tekshirilgan
- 2025-yil 1-iyuldan: PF-11 farmoni: ulushdorlar puli faqat notarial va kadastrda roʻyxatdan oʻtgan shartnoma asosida; obyekt «Shaffof qurilish» platformasida boʻlmasa, shartnoma tasdiqlanmaydi. lex.uz, tekshirilgan
- 2026-yil 27-iyulda: Adliya vazirligi: eskrou joriy etilsa, quruvchilar foizli kreditga oʻtadi va uy-joy narxi oshadi. spot.uz, tekshirilgan
- Uy-joy raqamli platformasi: rejadagi platforma: quruvchilar, ruxsatnomalar, loyihalar, ish borishi, eskrou hisoblari va shartnomalar. spot.uz, tekshirilgan
Raqamlar qayerdan
UyScan maʼlumotlari, 2026-yil 28-sentabr holatiga: takrorlarsiz 28 842 ta kvartira sotuvda, OLX va uybor eʼlonlari boʻyicha. Bular bitim narxlari emas, taklif narxlari.
Nuqtali chiziq bilan belgilangan raqamlar sayt har safar yangilanganda shu maʼlumotlardan olinadi.
Qanday iqtibos keltirish kerak
Qator bir bosishda toʻliq belgilanadi. Ushbu sahifaga havola qoʻshing.
UyScan (uyscan.uz), Toshkentdagi kvartiralarning taklif narxlari, 28.09.2026 holatiga
Savol-javoblar
Ulushdorlar uchun eskrou hisob raqami hozir ishlayaptimi?
Majburiy tartibda yoʻq. PF-11 farmoni 2026-yil 1-yanvardan ulushdorlar pulini faqat eskrou orqali yigʻishni koʻzda tutgan, lekin Adliya vazirligi 2026-yil 5-yanvarda bu talab qonunsiz kuchga kirmaganini aytdi. Qonun loyihasi 2026-yil 28-iyulda faqat birinchi oʻqishdan oʻtdi, 2026-yil 27-sentabr holatiga ikkinchi oʻqish va Senat haqida xabar topmadik. Quruvchi eskrouni oʻzi taklif qilmasa, poydevor bosqichida toʻlangan pul toʻgʻridan-toʻgʻri unga boradi.
Ulushli qurilish qonuni qachon kuchga kiradi?
Sana hali yoʻq. Birinchi oʻqishdan keyin loyiha yana ikki oʻqishdan oʻtishi, Senat maʼqullashi va Prezident imzolashi kerak, kuchga kirish sanasi qonun matnida yoziladi. Deputatlar Jinoyat kodeksiga kiritilayotgan ayrim normalarni tanqid qilgan, shuning uchun yakuniy matn ham oʻzgarishi mumkin.
Eskrou xaridor uchun nima beradi?
Birinchi oʻqish haqidagi xabarlarga koʻra, ulushdor puli bankdagi eskrou hisobida turadi va quruvchi uni uy foydalanishga qabul qilingandan keyingina oladi. Pulni faqat maxsus tizimda roʻyxatdan oʻtgan quruvchi jalb qila oladi. Talablar buzilsa, ulushdor pulini foizi bilan qaytarishni talab qiladi, toʻlanmasa sudga murojaat qiladi.
Xaridor hisobi va ulushdor eskrousi qanday farq qiladi?
Xaridor hisobi 2026-yil 1-apreldan tayyor kvartira bitimlarida ishlaydi: pul bankda turadi va notarius shartnomani tasdiqlagach, oʻsha kuni yoki keyingi ish kuni sotuvchiga oʻtadi. Uy-joy qurilishiga investitsiya shartnomalariga u tatbiq etilmaydi. Ulushdor eskrousi esa pulni uy qurib bitkazilguncha ushlab turishi kerak va hozircha majburiy emas: qonun loyihasi faqat birinchi oʻqishdan oʻtgan.
Poydevor bosqichida kvartira olish xavflimi?
Xavf raqamlarda koʻrinadi: 2025-yilda qariyb 3 ming ulushdor muammoli loyihalarda 668 mlrd soʻm yoʻqotgan, oʻsha yilning iyulida Toshkentda 59 ta obyekt qurilishi toʻxtatilgan. Eskrou majburiy boʻlmaguncha himoya notarial shartnoma, elektron platformadagi obyekt va faqat kompaniya hisobiga naqd pulsiz toʻlovga tayanadi.
Qonun qabul qilinsa, hozirgi shartnomamga eskrou tatbiq etiladimi?
Biz koʻrgan manbalarda bu haqda aniq gap yoʻq: birinchi oʻqish haqidagi xabarlar boshlangan loyihalarni tilga olmaydi. Shuning uchun bugun tuzilayotgan shartnomani eskrousiz, amaldagi qoidalar boʻyicha tekshiring.
Tumanlar boʻyicha kvartiralar
Tumandagi 1 m² narxi medianasi va takrorlarsiz barcha eʼlonlar.