Почему квартиры дорожают в долларах, а в сумах почти стоят на месте: цены 2025–2026
По ЦБ новостройки в IV квартале 2025 года подорожали за год на 5,7% в долларах и подешевели на 1,3% в сумах. Разницу даёт курс. Медианная квартира в Ташкенте стоит около 1,06 млрд сумов.
Коротко
- По ЦБ, в IV квартале 2025 года новостройки подорожали за год на 5,7% в долларах и подешевели на 1,3% в сумах. Вторичка выросла на 7,9% в долларах и на 0,7% в сумах.
- Разницу почти целиком даёт курс: за 2025 год доллар подешевел к суму на 6,9%, с начала 2026 года по 25 сентября ещё на 1,6%.
- На 26 сентября 2026 года медианная квартира в Ташкенте стоила около 1,06 млрд сумов по курсу ЦБ, квадратный метр 16,6 млн сумов.
- Цены в сумах редкость: у 0,7% объявлений о продаже на uybor и у 1,3% объявлений аренды в Ташкенте.
По данным ЦБ, в IV квартале 2025 года новостройки в Узбекистане стоили на 5,7% (cbu.uz, 27.09.2026) дороже, чем годом раньше, если считать в долларах, и на 1,3% (cbu.uz, 27.09.2026) дешевле в сумах. Разницу дал курс: за 2025 год доллар подешевел к суму на 6,9% (cbu.uz, 27.09.2026). А цены в объявлениях Ташкента почти всегда долларовые: на uybor в сумах выставлено 9 из 1 312 (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 1 312) объявлений о продаже.
Почему цены в долларах и сумах растут по-разному?
Потому что цена в сумах это цена в долларах, умноженная на курс, а доллар за 2025 год подешевел на 6,9%. По курсу ЦБ он стоил 12 920,48 сума (cbu.uz, 27.09.2026) в конце 2024 года и 12 025,33 сума (cbu.uz, 27.09.2026) в конце 2025-го.
Возьмём квартиру за сто тысяч долларов. В конце 2024 года это 1,29 млрд сумов (cbu.uz, 27.09.2026). За год продавец поднял цену на 5,7%, как в среднем выросли новостройки по ЦБ, и просит уже $105 700 (cbu.uz, 27.09.2026). По курсу конца 2025 года это 1,27 млрд сумов (cbu.uz, 27.09.2026): в долларах квартира подорожала, в сумах стала дешевле.
ЦБ объясняет разрыв так же: в IV квартале сум укрепился, а продавцы стараются сохранить стоимость жилья в долларах, хотя цены и расчёты постепенно переходят в сумы (обзор ЦБ, по-русски в пересказе Gazeta.uz). В 2026 году сум продолжил крепнуть: с конца 2025 года по 25 сентября доллар подешевел ещё на 1,6% (cbu.uz, 27.09.2026). Прогнозов курса мы не делаем.
Что показывают данные ЦБ в долларах и сумах?
Рост в долларах обгоняет рост в сумах примерно на 6–7 процентных пунктов: так и в обзоре ЦБ за IV квартал 2025 года, и в обзоре за I квартал 2026-го. В IV квартале 2025 года вторичка подорожала на 7,9% (cbu.uz, 27.09.2026) в долларах и всего на 0,7% (cbu.uz, 27.09.2026) в сумах, в марте 2026 года новостройки стоили на 8,1% (cbu.uz, 27.09.2026) больше, чем годом раньше, в долларах и на 1,8% (cbu.uz, 27.09.2026) в сумах.
| Что | Период | В долларах | В сумах |
|---|---|---|---|
| Новостройки | IV кв. 2025 к IV кв. 2024 | +5,7% | −1,3% |
| Вторичка | IV кв. 2025 к IV кв. 2024 | +7,9% | +0,7% |
| Новостройки | март 2026 к марту 2025 | +8,1% | +1,8% |
| Вторичка | март 2026 к марту 2025 | +9,4% | +3% |
| Аренда в Ташкенте | март 2026 к марту 2025 | +6,9% | +0,6% |
Изменение цен год к году по стране, аренда по Ташкенту; индексы ЦБ считают квартиры в многоэтажных домах. Источник: обзоры рынка недвижимости ЦБ за IV квартал 2025 года и I квартал 2026 года.
С конца марта 2025 по конец марта 2026 года доллар подешевел к суму на 5,4% (cbu.uz, 27.09.2026): почти вся разница между столбцами это курс. У ЦЭИР (Центра экономических исследований и реформ) цифры по Ташкенту в долларах: вторичка в марте 2026 года стоила $1 124 (gazeta.uz, 27.09.2026) за м², на 5% (gazeta.uz, 27.09.2026) больше, чем годом раньше. Почему официальные ряды и объявления дают разные цифры, разбираем в статье «UyScan и официальные данные», общая картина в обзоре рынка жилья Узбекистана 2026.
В какой валюте продают квартиры в Ташкенте?
В долларах. На uybor, где валюта цены есть в данных, в сумах выставлено 9 из 1 312 объявлений о продаже, это 0,7% (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 1 312). OLX отдаёт нам цены продажи уже в долларах, и в какой валюте их написал продавец, по этим данным не видно, поэтому долю по OLX мы не считаем.
Поэтому и UyScan показывает цены продажи в долларах: медиана по городу $90 000, квадратный метр $1 400. Свежие цифры по районам на страницах цен на квартиры и цены квадратного метра. В аренде сумы встречаются чаще, но тоже редко, об этом ниже.
Сколько стоит медианная квартира в сумах?
Около 1,06 млрд сумов (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 28 902): столько выходит, если медиану цены на 26 сентября 2026 года пересчитать по курсу ЦБ на 25 сентября. Квадратный метр стоит 16,6 млн сумов (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 28 902).
| Квартира | Медиана в долларах | В сумах |
|---|---|---|
| Все квартиры | $90 000 | 1,06 млрд сумов |
| 1-комнатная | $52 500 | 621 млн сумов |
| 2-комнатная | $76 000 | 899 млн сумов |
| 3-комнатная | $103 999 | 1,23 млрд сумов |
| От 4 комнат | $135 000 | 1,6 млрд сумов |
| Квадратный метр | $1 400 | 16,6 млн сумов |
Доллары: данные UyScan на 28.09.2026, квартир: 28 842. Сумы: медианы на 26.09.2026 по курсу ЦБ на 25.09.2026.
Сумовые цены живут вместе с курсом, даже если продавцы не трогают долларовые: изменится курс на процент, и сумовая цена той же квартиры сдвинется на тот же процент. Для бюджета в сумах смотрите на эту колонку, но помните, что торговаться придётся с долларовой цифрой из объявления.
Как курс влияет на аренду?
Так же, как на продажу. По ЦБ, в марте 2026 года аренда в Ташкенте стоила на 6,9% (cbu.uz, 27.09.2026) больше, чем годом раньше, в долларах и лишь на 0,6% (cbu.uz, 27.09.2026) в сумах, а по стране за 2025 год аренда подорожала на 8,3% (cbu.uz, 27.09.2026) в долларах.
Сдают квартиры тоже в долларах: в сумах выставлено 255 из 19 687 (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 19 687) объявлений аренды, это 1,3% (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 19 687). Сумовые объявления заметно дешевле: медиана 5 млн сумов (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 255) в месяц, около $423 (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 255), против $750 (данные UyScan на 26.09.2026, объявлений: 19 432) у долларовых, хотя типичная квартира в обеих группах двухкомнатная.
По всем объявлениям медиана $750 в месяц, по курсу ЦБ 11 825,4 сума за доллар на 26.09.2026 это 8 869 050 сум. Кто платит из зарплаты в сумах, тому крепкий сум удешевляет ту же долларовую аренду, а слабый удорожает. Медианы по районам на странице цен аренды.
Кому считать в сумах, а кому в долларах?
Считайте в той валюте, в которой копите. Для сбережений в сумах новостройки к марту 2026 года подорожали за год на 1,8%, вторичка на 3% (cbu.uz, 27.09.2026), для сбережений в долларах те же квартиры подорожали на 8,1% и 9,4% (cbu.uz, 27.09.2026).
Если копите с зарплаты, сколько лет уйдёт на медианную квартиру, посчитали в статье «Сколько лет копить на квартиру в Ташкенте».
Сравнивая цены разных лет, держите обе цифры в одной валюте. Рост в долларах и рост в сумах сейчас расходятся на 6–7 пунктов, и заголовки «жильё дорожает» и «жильё стоит на месте» могут описывать один и тот же рынок.
Наличными платить нельзя ни в долларах, ни в сумах: с 1 апреля 2026 года (lex.uz, 23.09.2026) жильё оплачивают только безналично, через счёт покупателя в банке. В какой валюте и по какому курсу пройдёт платёж, уточните в банке до сделки, а как устроен безнал, читайте в статье об оплате квартиры через банк. Новые объявления по вашему району и бюджету присылает бот UyScan.
Как считали
- Доли валют: объявления без дублей в 11 районах Ташкента (без Янгихаётского) на 26.09.2026, по валюте, которую указал продавец. По продаже только uybor: OLX отдаёт цены продажи в долларах.
- Сумы: медианы UyScan в долларах, умноженные на курс ЦБ на 25.09.2026. Аренду в сумах переводим в доллары по тому же курсу.
- Курс: архив курсов ЦБ на конец 2024 и 2025 года, на конец марта 2025 и 2026 года и на 25.09.2026, изменения посчитали сами.
- Цифры ЦБ это изменение цен по стране, у UyScan цены предложения из объявлений. Наша история идёт с 28 августа 2026, поэтому годовую динамику по объявлениям пока не считаем. Подробнее в методологии.
Источники
- 5,7%: рост цен новостроек в долларах, IV квартал 2025 года к IV кварталу 2024, ЦБ. cbu.uz, проверено
- 1,3%: снижение цен новостроек в сумах, IV квартал 2025 года к IV кварталу 2024, ЦБ. cbu.uz, проверено
- 7,9%: рост цен вторичного жилья в долларах, IV квартал 2025 года к IV кварталу 2024, ЦБ. cbu.uz, проверено
- 0,7%: рост цен вторичного жилья в сумах, IV квартал 2025 года к IV кварталу 2024, ЦБ. cbu.uz, проверено
- 8,3%: рост платы за аренду жилья по стране в долларах за 2025 год, ЦБ. cbu.uz, проверено
- 8,1%: рост цен новостроек в долларах, март 2026 года к марту 2025, ЦБ. cbu.uz, проверено
- 1,8%: рост цен новостроек в сумах, март 2026 года к марту 2025, ЦБ. cbu.uz, проверено
- 9,4%: рост цен вторичного жилья в долларах, март 2026 года к марту 2025, ЦБ. cbu.uz, проверено
- 3%: рост цен вторичного жилья в сумах, март 2026 года к марту 2025, ЦБ. cbu.uz, проверено
- 6,9%: рост платы за аренду квартир в Ташкенте в долларах, март 2026 года к марту 2025, ЦБ. cbu.uz, проверено
- 0,6%: рост платы за аренду квартир в Ташкенте в сумах, март 2026 года к марту 2025, ЦБ. cbu.uz, проверено
- $1 124: средняя цена м² на вторичном рынке Ташкента в марте 2026 года, ЦЭИР. gazeta.uz, проверено
- 5%: рост цены м² вторички Ташкента за год, март 2026 года, ЦЭИР. gazeta.uz, проверено
- 12 920,48 сума: курс доллара ЦБ на 31.12.2024 (установлен 27.12.2024). cbu.uz, проверено
- 12 025,33 сума: курс доллара ЦБ на 31.12.2025 (установлен 30.12.2025). cbu.uz, проверено
- 6,9%: на столько подешевел доллар в сумах за 2025 год: расчёт UyScan по курсам ЦБ 12 920,48 и 12 025,33. cbu.uz, проверено
- 5,4%: на столько подешевел доллар в сумах с конца марта 2025 по конец марта 2026 года: расчёт UyScan по курсам ЦБ 12 913,19 на 28.03.2025 и 12 210,71 на 31.03.2026. cbu.uz, проверено
- 1,6%: на столько подешевел доллар в сумах с 31.12.2025 по 25.09.2026: расчёт UyScan по курсам ЦБ 12 025,33 и 11 830,87. cbu.uz, проверено
- 1,29 млрд сумов: квартира за $100 000 по курсу ЦБ на конец 2024 года, расчёт UyScan. cbu.uz, проверено
- $105 700: $100 000 плюс 5,7%, рост цен новостроек в долларах по ЦБ, расчёт UyScan. cbu.uz, проверено
- 1,27 млрд сумов: $105 700 по курсу ЦБ на конец 2025 года, расчёт UyScan. cbu.uz, проверено
- с 1 апреля 2026 года: недвижимость оплачивается только безналично. lex.uz, проверено
Откуда цифры
Данные UyScan на 28 сентября 2026: 28 842 квартиры в продаже без дублей, по объявлениям OLX и uybor. Это цены предложения, а не цены сделок.
Цифры с пунктиром подставляются из этих данных при каждом обновлении сайта.
Как цитировать
Строка выделяется целиком одним нажатием. Добавьте ссылку на эту страницу.
UyScan (uyscan.uz), цены предложения квартир в Ташкенте, срез 28.09.2026
Вопросы и ответы
Сколько стоит квартира в Ташкенте в сумах?
По данным UyScan на 26 сентября 2026 года медиана цены квартиры около 1,06 млрд сумов по курсу ЦБ, квадратного метра 16,6 млн сумов. Однокомнатная около 621 млн сумов, двухкомнатная 899 млн сумов, трёхкомнатная 1,23 млрд сумов. Это цены из объявлений, а не сделок.
Почему квартиры в Ташкенте продают в долларах?
Продавцы стараются сохранить стоимость жилья в долларах, хотя расчёты постепенно переходят в сумы: этим ЦБ объясняет разрыв между долларовыми и сумовыми ценами. На uybor в сумах выставлено 9 из 1 312 объявлений о продаже квартир в Ташкенте.
Дорожают ли квартиры в сумах?
Медленно. По ЦБ, в марте 2026 года новостройки стоили на 1,8% больше, чем годом раньше, в сумах и на 8,1% в долларах, вторичка на 3% и 9,4%. В IV квартале 2025 года новостройки в сумах даже подешевели на 1,3%.
По какому курсу UyScan пересчитывает цены?
По официальному курсу ЦБ на дату сбора: сейчас 11 825,4 сума за доллар на 26.09.2026. Цены продажи мы показываем в долларах, как в объявлениях, аренду ещё и в сумах: медиана $750 в месяц, около 8 869 050 сум.
Можно ли заплатить за квартиру наличными долларами?
Нет, наличными нельзя ни в долларах, ни в сумах: с 1 апреля 2026 года жильё оплачивают только безналично, через счёт покупателя в банке. В какой валюте и по какому курсу пройдёт платёж, уточните в банке до сделки.
Квартиры по районам
Медиана цены за м² и все объявления района без дублей.